東京の民泊は「どの会社が安いか」より先に「自分の区の条例に対応できるか」で決まります。23区は区ごとに営業できる曜日・期間、駆けつけの時間、本人確認の方法が違い、2026年は大田区・渋谷区・江戸川区・豊島区で規制が強まりました。このページでは、23区の条例と、東京に拠点・実績を公開している運営代行会社を同じ軸で並べ、区別に「何を確認すべきか」まで書いています。
民泊新法（年180日）に、区ごとの上乗せ条例が重なります。同じ「東京の民泊」でも、営業できる日数は区によって60日〜180日、駆けつけ要件も「規定なし」から「700m・10分」まで幅があります。
| 区 | 営業できる日（民泊新法・家主不在型） | 駆けつけ・本人確認の要件 | 2026年の変更 | 判定 |
|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 7/1改正：文教地区等・学校周辺・人口密集区域は家主不在型（常駐型・駆け付け型）が全日不可。居住型は文教地区等・学校周辺で金・土のみ、人口密集区域は180日。非密集区域は180日 | 駆け付け要件を満たさない管理者は全区域で不可（管理者常駐、または700m以内・10分以内） | 7/1：家主不在型の区域禁止に改正 | |
| 中央区 | 区内全域で土曜正午〜月曜正午のみ | すぐに駆けつける体制 | — | |
| 港区 | 住専・文教地区の不在型は年約93日。居住型は180日 | 規定なし | — | |
| 新宿区 | 住専は金曜正午〜月曜正午のみ（約156日）。それ以外180日 | 規定なし。届出7日前の書面周知 | 9月：住専・文教地区で原則禁止（既存も猶予付きで対象、家主同居型は例外）、商業地域の上限を年120日に下げる方針を公表。10月パブコメ→2027年2月議会→2027年夏施行見込み。2025/12/4に都内初の廃止命令（4事業者・3年間再届出不可）、2026/3/16に追加処分 | 判定ツール |
| 文京区 | 住専・住居・準工業・文教地区は金〜日のみ | 届出前に区へ事前相談 | — | |
| 台東区 | 管理者常駐か居住型なら180日。不在なら土日祝・年末年始のみ | 30分以内 | — | |
| 墨田区 | 4/1改正：区内全域で平日不可（常駐型は例外、既存施設は経過措置） | 徒歩10分・1,000m以内。キーボックス不可。旅館業は4月から常駐義務 | 4/1：制限区域を全域に拡大 | |
| 江東区 | 区内全域で土・日・祝のみ（約120日） | 30分以内（交通状況で60分） | 7月：旅館業の常駐義務強化 | 判定ツール |
| 品川区 | 商業・近商以外は土曜正午〜月曜正午のみ | 規定なし | — | |
| 目黒区 | 区内全域で日曜正午〜金曜正午不可（金・土のみ） | 規定なし | — | |
| 大田区 | 不在型は住専・工業・文教等でゼロ日。小中学校100mは週末のみ | 徒歩10分。4月から24時間365日・担当者3名以上 | 4月：駆けつけ強化。9月：特区新設禁止を検討 | 判定ツール |
| 世田谷区 | 住専は月曜正午〜土曜正午不可（土日祝可・年約120日） | 規定なし | 改正素案：家主居住型など適正運営者は住専で180日に緩和、10分駆けつけと事前周知を義務化。パブコメ9/15〜10/6、2027年4月施行目標 | |
| 渋谷区 | 制限区域は4期間不可で年63日。例外は同一建物・敷地内または隣接に生活の本拠がある個人（管理居室5以下）のみ | 事前周知60日前。旅館業は7/1以降の申請から常駐義務 | 7/1：第1種・第2種住居・準住居も制限区域に追加 | |
| 中野区 | 住専は金・土・日・祝のみ | 対面での本人確認 | 2027年4月施行予定の改正案：住居地域・準工業地域で新規は家主同居型のみ、旅館業に常駐義務 | |
| 杉並区 | 住専の不在型は月曜正午〜金曜正午不可 | 規定なし | — | |
| 豊島区 | 12/16から区内全域が春・夏・冬休みの120日。住専等（約7割）は新規不可 | 30分以内。対面での名簿記載・鍵受渡（12/15施行済） | 12/16：区域・期間制限の施行 | 判定ツール |
| 北区 | 年180日（上乗せなし） | 規定なし | 条例案のパブコメを3〜4月に実施（内容は要確認） | |
| 荒川区 | 月曜正午〜土曜正午不可（約100日） | 1km以内の営業所に常駐 | — | |
| 板橋区 | 住専は日曜正午〜金曜正午不可 | おおむね10分（徒歩） | — | |
| 練馬区 | 住専は月曜正午〜金曜正午不可 | 規定なし | — | |
| 足立区 | 住専は月曜正午〜金曜正午不可、年末年始不可（約170日） | 規定なし。7日前の書面周知 | — | 判定ツール |
| 葛飾区 | 商業地域以外は月曜正午〜土曜正午不可 | 管理業者が騒音等を認識できる体制 | 4月：旅館業で営業者の常駐 | |
| 江戸川区 | 7月から住居系は金曜正午〜月曜正午のみ（同居・隣接居住等は例外） | 対面等による本人確認 | 7月：住居系を原則禁止に |
出典：各区の公式ページ（住宅宿泊事業のご案内・条例）、民泊管理バンク「東京23区の上乗せ条例一覧」（2026年9月13日）を照合。営業日数の目安は当社算定（正午〜正午基準）。改正が続いているため、届出前に必ず区の窓口で確認してください。
| 項目 | 現行（〜2027年3月） | 新制度（2027年4月1日〜） |
|---|---|---|
| 対象 | ホテル・旅館のみ（民泊・簡易宿所は対象外） | ホテル・旅館＋簡易宿所・民泊（新法・特区） |
| 税額 | 1万円以上1万5千円未満100円／1万5千円以上200円 | 宿泊料金の一律3%（上限なし。2万円なら600円、5万円なら1,500円） |
| 免税点 | 1万円未満 | 1万3千円未満 |
| 徴収 | 特別徴収 | 特別徴収（事業者が徴収して都へ申告納入）。都の試算で年約190億円 |
2027年4月からは民泊の届出者が特別徴収義務者になり、OTAの料金表示（内税・外税）と申告事務が必要です。代行会社に宿泊税の徴収・申告を任せられるかを比較項目に加えてください。区独自の宿泊税は23区で確認できていません。
出典：各区の住宅宿泊事業ページ・条例改正概要（千代田区・渋谷区・豊島区・墨田区・葛飾区・江戸川区・大田区・港区・中央区・新宿区）、地方自治研究機構「民泊（住宅宿泊事業）に関する条例」、東京都主税局「宿泊税の見直し」（2027年4月1日施行・総務大臣同意2026年6月30日）、新宿区ニュースリリース（廃止命令 2025年12月4日・2026年3月16日）、日経（豊島区改正・新宿区処分「都内で初めて」）、東京新聞・産経（世田谷区改正素案）、建通新聞（中野区改正案）、世田谷区「特別区長会の要望」、観光庁ほか3省庁の技術的助言（2026年7月15日）。目黒・世田谷・文京・練馬・板橋・足立の期間は二次資料で確認しており、条例本文との照合は各区ページで行ってください。
「東京も対応可」ではなく、東京の拠点・23区の運営実績・区の要件への対応を公式サイトや比較サイトで確認できる会社を集めました。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 東京の拠点・実績 | 駆けつけ | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 関東1都3県が主要エリア。新宿・渋谷・池袋・浅草・上野・品川大田のエリアページあり | 竹以上で現地駆けつけ（出動費別） | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示。9自治体の判定ツール公開 |
| プレミアホスト 株式会社むらさき | 控除後売上（OTA手数料・清掃費差引後）の15%＋税。複数室・長期は10% | 全国。24時間駆けつけを掲げる | ◎ 24時間 | 国土交通大臣(01)第F03360号（同社別サイトで確認） | ダイナミックプライシング＋週2回以上の手動調整 |
| 民泊管理バンク 株式会社BizPato | 初期34,800円＋月額19,800円〜（必要業務だけの定額） | 全国。累計380室（同社） | 要問い合わせ | 再委託型（管理業者と最小限契約） | 部分委託・月額固定。AI民泊代行（月3万円）も同社 |
| 楽々プランニング | 要問い合わせ（料金表PDFあり） | 六本木・麻布十番の実績を公開。約150物件 | 要問い合わせ | 登録あり（更新済） | レビュー管理・ゲスト体験設計。日英中のマニュアル |
| COMPASS STAY 株式会社羅針盤 | 変動15%＋固定（旅館業2万／民泊1.5万／室） | 全国（特に東京・北海道・大阪・福岡・名古屋）。大手不動産との協業 | ◯ 緊急時駆けつけ | 登録あり | 設計〜許認可〜運用のワンストップ |
| m2mHost matsuri space | 要問い合わせ | 東京23区を明記。横浜・大宮・千葉ほか10拠点 | 要問い合わせ | 国土交通大臣(01)第F00076号（公式） | アパートメントホテル・別荘も。収益予測から |
| Minpak 株式会社ダイムス | 初期48,500円＋宿泊料金の20%＋清掃料。届出代行158,000円 | 全国（現在は東京都中心）。2015年〜 | ◯ 緊急駆けつけ | 国土交通大臣(01)第F02686号（公式） | 料金を公開する成果報酬型。3言語 |
| PLAYS.（プレイズ） | ライト7%／ベーシック15%／プレミアム20% | 東京を中心に全国。400物件以上（同社） | ◯ | 登録あり | 許可取得〜清掃まで自社。マンスリー併用の提案 |
| KASHA tokyo | 要問い合わせ | 東京。対面チェックイン立ち会いに対応 | ◯ 緊急駆けつけ | 国土交通大臣(01)第F00533号（公式） | 女性中心の運営、清掃「ねこ家事」と連携。中野・江戸川の対面要件向き |
| ＆やど管理 ココザス株式会社 | 要問い合わせ | 全国。一棟貸し別荘に特化 | 要問い合わせ | 登録あり | 収益シミュレーション・物件診断から |
| SEKAI STAY 株式会社セカイチ（目黒区） | 売上の8%＋月額10,000円／物件。最低6か月 | 本社目黒区。2026年5月開始 | 要問い合わせ | 登録あり（2026年4月） | 低料率の新規参入。23区実績は要確認 |
| 東京民泊運営代行株式会社 | 要問い合わせ | 23区・多摩地域の全市を対応エリアに明記。2015年〜 | 要問い合わせ | 要確認 | 関連会社の清掃と一体。物件選び〜設計・建築まで |
| アットホスト SOZONEXT（台東区） | ベーシック20%／スタンダード25%／プレミアム30% | 本社台東区元浅草。全国 | 要問い合わせ | 国土交通大臣(01)第F02475号 | IoT省人化、旅館業許可の法的サポート。宅建・旅行業も |
| エアサポ | メッセージ代行10〜15%／完全運用代行20% | 全国。受託管理1,500件以上（同社） | あり | 要確認 | インテリアから運用まで |
| faminect | 完全代行20%／メッセージ代行10%（清掃別） | 完全代行は東京ほか主要都市の一部 | 要問い合わせ | 要確認 | 8か国語のコールセンター |
| Bestbnb | 完全運用代行18%／OTA運用10%／Airbnb運用5%（各＋清掃費） | 東京都23区に特化 | 要問い合わせ | 要確認 | 清掃専門会社が運営、16サイト・6か国語（比較サイト情報） |
出典：各社公式サイト、民泊管理バンク「東京のおすすめ民泊運営代行会社12選」（2026年9月13日）、ReINN「東京で委託可能な民泊運営代行会社17選」（2026年6月）、BOATER（2026年3月）、unito（2025年4月）。「要確認」は公式サイトで登録表記が見つからなかったもの。当社の情報も同じ基準で記載。
| 物件タイプ | 営業できる日（区による） | 向いている料金体系 | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 商業地域のマンション一室（新宿・池袋・上野・浅草） | 年180日 | 料率15〜20% | 価格運用の精度。複数OTA。旅館業への切り替え提案 |
| 住居専用地域の一室（世田谷・杉並・練馬・足立） | 週末のみ（年115〜170日） | 料率型（固定費を避ける） | 週末に集中させる価格設計。曜日ブロックの確実な管理 |
| 戸建て・一棟（品川・大田・江戸川） | 区・用途地域による（大田の住専は不在型ゼロ日） | 料率15%前後 | 消防（自火報）と近隣対応。家族向け単価設計 |
| タワーマンション・分譲 | 管理規約で禁止が大半 | — | 規約確認を契約前にしてくれるか |
| 豊島区・目黒区・中央区の物件 | 豊島120日／目黒・中央は週末のみ | 料率型、またはマンスリー併用 | 対面鍵受渡（豊島）、30分駆けつけ。マンスリー運用の提案 |
東京の相場は売上の15〜20%。定額型（月3万円）や低料率型（8%＋1万円）も登場していますが、条例の駆けつけ要件を満たす体制が含まれているかで実質的な価値が変わります。売上と清掃回数から手残りを比べたい方は手数料計算ツールをどうぞ。
関東1都3県を主要エリアとし、新宿・渋谷・池袋・浅草・上野・品川大田・横浜のエリアページを公開しています。料率10／15／20%、初期費用0円、契約期間の定めなし。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。竹プラン以上で現地駆けつけ（出動費別）、清掃は自社で品質管理、OTA手数料まで全開示。物件の区と住所を教えていただければ、営業できる日と条例上の要件を先に確認してからご提案します。
東京の物件で無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。