沖縄県の住宅宿泊事業の実施制限条例は、石垣市・宮古島市・久米島町・伊江村を制限区域の対象市町村に入れていません。住居専用地域の平日制限も学校周辺の制限もかからず、県内全域の届出要件（周辺150m地図・消防法令適合通知書など）を満たせば年180日まで営業できます。一方、竹富町・与那国町・渡嘉敷村・座間味村は学校（大学除く）の周囲100mが授業期間中は営業不可で、集落と学校が隣り合う小さな島では物件選びに直結します。税は積み上がります。沖縄県宿泊税（2%・上限2,000円）は総務大臣同意を経て2027年2月1日施行、民泊も特別徴収の対象で、石垣市・宮古島市は市税1.2%＋県税0.8%に分かれます。これに竹富島の入島料300円、座間味の美ら島税・渡嘉敷の環境協力税100円が重なり、竹富町の訪問税1,000円は総務省が同意していません。管理業者は沖縄総合事務局の登録簿（2026年2月）で石垣市11者・宮古島市10者に集中し、竹富町・久米島・慶良間・与那国に本店を置く業者はゼロ。本島の業者（Seven Spirits等）と大阪系の石垣支店が補っています。相場は売上20%＋清掃実費が標準で、少数精鋭型は30%。需要は2025年に石垣149万人・宮古126万人と過去最高ですが、宮古の宿泊施設549軒は県内最多で供給も増え続けています。このページでは制度・税を整理し、登録簿で照合した地場業者と本島系・県外系を並べました（沖縄本島は沖縄版へ）。
沖縄の離島の住宅宿泊事業は、県の各保健所が届出を受理します：石垣市・竹富町・与那国町→八重山保健所（0980-82-3243）、宮古島市・多良間村→宮古保健所（0980-72-3501）、久米島町・渡嘉敷村・座間味村→南部保健所（098-889-6799）、伊江村・伊平屋・伊是名→北部保健所（0980-52-2636）。窓口は混雑しており事前予約が求められています。管理業者の登録は沖縄総合事務局。
| 島・自治体 | 県条例の制限 | 地域固有の論点 | 登録管理業者（本店） |
|---|---|---|---|
| 石垣市（石垣島） | 対象外（住専の平日制限も学校周辺制限もなし） | 届出は八重山保健所。市宿泊税1.2%＋県0.8%（2027年2月1日〜）、報奨金3%、システム改修補助金あり。市独自の民泊ガイドライン・要綱は未確認。2025年入域149万人（過去最多）。新石垣空港は台北・仁川・香港線 | 11者（イースト・T.M.MORE・stay MORE・スプラウツアンドパートナーズ・月虹・イー・ホテルズ・リアルエステートむつみ・Sailaway・さにしゃん・アイステイ・セイラウェイマネジメント）＋大阪系2支店 |
| 宮古島市（宮古島・伊良部島・下地島） | 対象外 | 届出は宮古保健所。市宿泊税1.2%＋県0.8%（2027年2月1日〜・2026年2月25日公布）。「市住宅宿泊事業法施行細則」の記述は一次情報で裏付けなし・要注意。宿泊施設549軒で県内最多、2018〜20年の開発ブーム以降も大型ホテルが続き供給増。2023年度はリゾートホテル稼働が前年割れ。下地島空港は台北・香港・仁川線、2025年度国際線10万人超 | 10者（リヴプラス・美ら島トータルサポート・ユーライフ・ライム不動産・ハマーコーポレーション〈伊良部〉・Answer・NCライフサービス・いこい不動産・北斗リゾート宮古島・ゆんHome〈伊良部〉）＋中部局簿に宮古島支店1 |
| 竹富町（竹富島・小浜島・西表島・波照間ほか） | 学校周囲100mは授業期間中営業不可（土日祝・長期休暇のみ） | 届出は八重山保健所。竹富島は重要伝統的建造物群保存地区＝古民家改修・外観変更に許可制。入島料300円（2019年〜・地域自然資産法）、訪問税1,000円は2026年6月時点で総務省未同意（年8億円見込み）。西表島はエコツーリズム推進法で一部エリア入域制限。来訪者対応の行政コスト9.45億円（2021年度、うちごみ・排水4.47億円）。船便依存で駆けつけ・清掃が最終便に縛られる | 0者 |
| 久米島町 | 対象外 | 届出は南部保健所。需要データ未確認。独自税なし（県2%を県・町1:1配分） | 0者 |
| 座間味村・渡嘉敷村（慶良間） | 学校周囲100mは授業期間中営業不可 | 届出は南部保健所。座間味 美ら島税100円（2018年〜）・渡嘉敷 環境協力税100円（2011年〜・中学生以下免除）。那覇から日帰り可で宿泊需要は夏のダイビング・冬のホエールウォッチングに偏る。座間味の新たな入域制限は未確認 | 0者 |
| 与那国町・伊江村・伊平屋・伊是名 | 与那国は学校周囲100m制限、伊江は対象外 | 伊是名・伊平屋は環境協力税100円。Seven Spiritsが伊平屋・伊是名で実績 | 0者 |
| 自治体 | 状況 | 税額・時期 |
|---|---|---|
| 沖縄県 宿泊税 | 2025年9月18日 県議会可決→2026年2月13日 総務大臣同意→2027年2月1日 施行（当初の「2026年度」からずれ込み）。平年度収入約57.0億円・徴税費2.3億円。施行3年で見直し | 宿泊料金の2%（上限2,000円）、1,000円未満切捨て（素泊まり8,500円→160円）。対象：旅館・簡易宿所・届出住宅・特区民泊。特別徴収（ホスト・代行業者が預かり申告納入）。修学旅行・部活動・中体連大会は免除。市町村税がある地域は県0.8%（上限800円） |
| 石垣市 宿泊税 | 2026年2月13日 総務大臣同意、2027年2月1日施行。年約5.2億円見込み。事業者説明会実施、県税対応のシステム改修等補助金あり（一部二次サイトの「2029年施行」は誤り） | 市1.2%（上限1,200円）＋県0.8%＝2%。特別徴収義務者への報奨金3% |
| 宮古島市 宿泊税 | 2025年9月30日 市議会が県と同じ定率制で全会一致可決（当初の定額280〜320円案から変更）→2026年2月13日 総務大臣同意→2026年2月25日公布・2027年2月1日施行。2026年3月10日 説明会（民泊も対象）。年約5.0億円 | 市1.2%（上限1,200円）＋県0.8%＝2%（上限2,000円） |
| 竹富町・久米島町ほか独自税なしの市町村 | 県が2%を徴収し県・市町村に1:1配分 | 2% |
| 竹富島 入島料 | 地域自然資産法に基づく任意（竹富島地域自然資産財団）。2019年9月1日〜 | 300円 |
| 竹富町 訪問税（法定外普通税） | 2025年6月13日 町議会可決（賛成10反対1）・公布。2027年1月導入目標だったが2026年6月時点で総務省が同意せず（町民非課税の方針・徴収方法に疑義）。導入時期・導入自体が不確実 | 1,000円（有人9島）、年約8億円見込み |
| 座間味村 美ら島税 | 法定外目的税・2018年4月〜 | 入域1回100円 |
| 渡嘉敷村 環境協力税 | 法定外目的税・2011年4月1日〜 | 入域1回100円（中学生以下・障害者免除） |
| 伊是名村・伊平屋村 環境協力税 | 2005年4月／2008年7月〜 | 100円 |
入域税と宿泊税は課税の対象（入域か宿泊か）が異なり、二重課税の調整はありません。竹富町の訪問税が実現すれば、素泊まり2万円の竹富島宿泊で訪問税1,000円＋宿泊税400円＋入島料300円が旅行者の負担になります。石垣・宮古の民泊は2027年2月から2%を預かって月ごとに申告するため、PMSの対応とOTA表示の見直しを2027年1月までに済ませ、徴収・申告を代行会社が担うかを契約で明記してください。
出典：沖縄県「住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例の概要」「住宅宿泊事業」（2026年5月27日更新）「宿泊税 周知チラシ」、総務省「沖縄県『宿泊税』の新設」（2026年2月13日）、石垣市「宿泊される皆様へ」「宿泊税説明会・システム改修補助金」、宮古島市「宮古島市宿泊税について」、八重山毎日（石垣宿泊税）、沖縄タイムス（宮古島市宿泊税可決 2025年10月1日・竹富町訪問税可決）、琉球新報（竹富町訪問税 総務省未同意 2026年6月12日・宿泊施設実態調査）、竹富町「第1回訪問税審議委員会資料」（2023年9月）、総務省 法定外税一覧、観光庁「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）、トラベルボイス・観光経済新聞。
離島の管理業者は石垣11者・宮古10者に集中し、他の島は本店ゼロという分布です。A：料金・サービス内容を確認できた会社、B：沖縄総合事務局の登録簿で照合できた石垣・宮古の業者（受託内容は未確認）、C：本島系・県外系の三層。石垣・宮古は地元・那覇系・県外系の三つ巴で競争が成り立ちますが、竹富町・慶良間・久米島・与那国は島内に住む清掃員を確保できるかが成否を分けます。船便依存の島では受託を断られる・割増になる場合があり、条件は業者ごとに未確認です。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点・エリア | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 沖縄離島は主要エリア外。松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・レポート）は遠隔対応可。現地対応は地場業者との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| T.M.MORE 石垣市大川（stay MOREと同住所） | 売上の20%、清掃は別途4,000円〜（公式）。比較サイトの「初期5万円＋20〜30%」は公式値と食い違い | 石垣島 | (02)第F00662号（照合済・更新登録） | 石垣で公式料率を出している数少ない業者。清掃単価の公開は離島で唯一 |
| CORE 株式会社CORE（石垣市） | 総売上の30%（「他社は20%が多いが管理数を絞るため高め」と自社説明）。清掃別途、エアコン清掃年1〜3回別料金 | 石垣島 | 未照合（登録簿の商号と一致せず） | 少数精鋭型。登録番号は要確認 |
| Answer 株式会社Answer（宮古島市平良・北谷・那覇） | 売上の20%、初期費用10万円／物件（比較サイト掲載値） | 宮古島・本島 | (01)第F02757号（照合済） | 宮古と本島の両方に拠点 |
| インバウンド 株式会社インバウンド（本島・宮古） | 宿泊費の20%（清掃費は売上と分けて計算）、インテリア1R 2万円〜（公式） | 本島・宮古島 | 未照合 | 手数料の計算基準（清掃費を除く）を明示 |
| Seven Spirits 株式会社MINTS（読谷村） | 管理運営費 月16,500円〜＋販売代行手数料20%（公式。開業費・運営費別）。比較サイトの「15%」は公式値と食い違い | 沖縄本島・宮古・八重山・県内離島（比較サイト表示）。宮古・伊平屋・伊是名で実績紹介 | (02)第F00948号（照合済・更新登録） | 離島対応を公式に掲げる本島業者。業者ゼロの島の候補 |
| オキサポ エアサポ系（本島・石垣・宮古） | 成果報酬10%〜（公式）。運用例：石垣市42㎡で売上602,355円・家賃81,000円（期間未記載） | 本島・石垣島・宮古島、700件超の仲介・運営実績（自社表示） | 未照合 | 10%〜は部分代行・販売代行相当の可能性。固定費の有無を確認 |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 石垣市（11者） | イースト（(02)F00189・字石垣）、T.M.MORE（(02)F00662・大川）、stay MORE（(02)F01943・大川）、スプラウツアンドパートナーズ（(02)F01971・大浜・横浜事務所あり）、月虹（(02)F02217・登野城・旧本店浦添）、イー・ホテルズ（(01)F02387・登野城）、リアルエステートむつみ（(01)F03503・登野城）、Sailaway..（(01)F03798・真栄里）、さにしゃん（(01)F04435・新川）、アイステイ（(01)F04944・登野城・旧石垣island不動産）、セイラウェイマネジメント（(01)F05166・真栄里） | 更新登録（02）5者＝運営歴あり。県外系：ミナミ 石垣支店（大川・本店茨木・(01)F02597）、てんま産業 支店（白保・本店大阪・(01)F02672）はいずれも近畿局簿で照合 |
| 宮古島市（10者） | リヴプラス（(02)F01106・下里）、美ら島トータルサポート（(02)F01503・荷川取）、ユーライフ（(02)F01997・東仲宗根）、ライム不動産（(01)F02420・下里）、ハマーコーポレーション（(01)F02481・伊良部）、Answer（(01)F02757・西里）、NCライフサービス（(01)F03535・下里）、いこい不動産（(01)F03643・西仲宗根）、北斗リゾート宮古島（(01)F04388・下里）、ゆんHome（(01)F04849・伊良部） | 伊良部島に2者。中部局簿に「宮古島支店」1者（商号未確認）。LEE HOME・アザミリゾートは2026年2月版に見当たらず |
| 竹富町・久米島町・座間味村・渡嘉敷村・伊江村・与那国町 | 該当なし | 石垣・宮古・本島の業者または島内清掃パートナー＋オンライン型の組み合わせ |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 離島での注記 |
|---|---|---|---|
| Owner's Life（テイケイハウス・那覇）／Smipy（豊見城） | Owner's Life 売上20%（比較サイト掲載値）／Smipy 未確認 | 未照合 | 比較サイトで石垣・宮古を対応エリアに表示。駆けつけ体制は未確認 |
| ZENパートナーズ（関東）×LUXE（石垣の別荘管理） | 未確認 | (02)第F00023号（照合済） | 石垣の別荘管理会社の関連で民泊運用を受託。高級ヴィラ向け |
| マイズインバウンド（石垣・宮古） | 一棟貸し20%、複数物件12〜18%、宮古ハーフサポート10%（自社運営の比較サイト myzminpaku 掲載値） | 管理業登録なしと自社記載 | 登録業者ではないため家主不在型の法定委託先にはならない |
| 民泊管理バンク | 月19,800円〜（比較サイト掲載値） | 未照合 | 部分委託型で名義を確保し現地対応を別手配。業者ゼロの島で法令対応に使いやすい |
| m2mHost／PQD／&Host／AirHost／COMPASS STAY | 各社の全国料金（全国版参照） | 沖縄局簿に記載なし（未照合） | 離島での駆けつけ体制は未確認 |
出典：沖縄総合事務局「住宅宿泊管理業者登録簿」（2026年2月24日現在・全107者。8月28日版は未取得のため2月以降の増減は未確認）、近畿地方整備局 登録簿（2026年8月19日）、中部地方整備局 登録簿（2026年8月31日）、各社公式サイト、BizPato・myzminpaku（マイズインバウンド運営）・ex-clam・peraichi（比較サイト掲載値）。比較サイトの数値は公式値と食い違う例が2件（T.M.MORE・Seven Spirits）あり、契約前に公式見積で確認を。手数料の計算基準（清掃費込みの総額か宿泊費のみか）で1予約あたり数千円の差が出ます。
| エリア・物件タイプ | 評価 | 理由 | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 石垣市の一戸建て | ◎ | 県条例の制限なしで180日フル、登録業者11者＋県外2支店で競争あり。2025年入域149万人（過去最多）、台北・仁川・香港線再開。2027年2月から宿泊税2% | T.M.MORE・イースト等の地元業者。宿泊税の申告。台風時の対応 |
| 石垣市の区分マンション | ○（規約次第） | 管理規約で民泊が禁止されていないことが前提。オキサポは42㎡区分の運用例（売上60.2万円・家賃8.1万円・期間未記載）を公開 | 規約確認。小型物件の価格運用 |
| 宮古島の投資用ヴィラ・コンドミニアム | ○（旅館業前提） | 県条例の制限なしだが、一棟貸しヴィラは旅館業許可で通年営業が合理的。宿泊施設549軒（県内最多）で供給増、2023年度はリゾートホテル稼働が前年割れ（人手不足・台風）。下地島空港の国際線10万人超が追い風。2018〜20年ブームの統計は未確認 | リヴプラス・Answer・北斗リゾート宮古島等。清掃員確保力。価格競争下の収益管理 |
| 伊良部島の戸建て | ○ | 伊良部島に登録業者2者（ハマーコーポレーション・ゆんHome）。下地島空港至近 | 島内業者の駆けつけ |
| 竹富島・小浜島・西表島の古民家 | △ | 業者ゼロ、学校周囲100m制限、竹富島は重伝建の改修許可、訪問税1,000円（未同意）＋入島料300円＋宿泊税2%。西表島は一部入域制限。船便依存 | 島内清掃員の確保が前提。石垣の業者が受託するか・割増条件は要確認 |
| 久米島の一戸建て | △ | 県条例の対象外で180日フル、業者ゼロ。需要データ未確認 | 本島業者（Seven Spirits等）の対応可否 |
| 慶良間（座間味・渡嘉敷）のダイビング客向け | △ | 学校周囲100m制限、入域税100円、業者ゼロ。那覇から日帰り可で需要は夏のダイビング・冬のホエールに偏る | 島内清掃員。季節集中に合わせた180日配分 |
沖縄離島は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。離島の駆けつけ・清掃・台風対応は現地拠点がないとできないため、当社は現地対応を石垣・宮古の登録業者または本島の離島対応業者にお願いし、松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。熱海で宿泊税・入湯税の特別徴収を実務として扱っている経験をもとに、2027年2月の宿泊税2%（石垣・宮古は市1.2%＋県0.8%）と入島料・入域税を織り込んだOTA価格設計、新法か簡易宿所かの制度選択、業者ゼロの島での島内清掃パートナー＋オンライン型の組み合わせ設計を無料でお受けします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
沖縄離島の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。