岡山で住宅宿泊事業法第18条に基づく制限条例があるのは倉敷市だけで、対象は倉敷市美観地区（景観地区・約21ha）の全期間です。つまり美観地区の町家は民泊新法では営業できず、滔々 toutou や泊葉のような一棟貸しは旅館業（簡易宿所）で運営されています。岡山県（県所管の市町村）と岡山市には制限条例がなく、岡山駅周辺・瀬戸内（牛窓・日生）・湯原・蒜山・津山は年180日まで営業できます。これからのリスクは税と国の方針です。岡山市は1人1泊200円一律の宿泊税条例案を2026年9月議会に提出（2027年度中ごろの課税開始目標）、倉敷市は5,000円以上に200円で2027年度以降の導入予定。2026年7月15日の国のゼロ日規制容認への県・両市の対応は未公表です。市場は小さく（県内の届出住宅119件・2025年1月）、2025年の外国人延べ宿泊は67.7万人泊（+31.7%・2年連続過去最多・台湾45%）、倉敷市の外国人宿泊は+58%と伸びています。このページでは制度・税を整理し、中国地方整備局の登録簿で照合した県内約30者と広島系・全国系を並べました。
岡山県内の住宅宿泊事業は、政令市の岡山市と中核市の倉敷市が自ら届出を受け、それ以外は岡山県（生活衛生課＋各保健所）が窓口です。18条の制限条例を持つのは倉敷市のみ。県と岡山市は「条例を制定した場合は制限される場合がある」と予告的な文言を置いていますが、2026年10月1日時点で制定していません。
| 自治体 | 制限条例 | 地域固有の論点 | 届出先 |
|---|---|---|---|
| 倉敷市 住宅宿泊事業法施行条例（2018年3月23日公布・6月15日施行） | 倉敷市美観地区（景観法の景観地区・約21ha：伝建地区15ha＋伝美地区6ha）は全期間、住宅宿泊事業の実施不可（市公式「当分の間、制限されます」2026年8月28日更新）。家主居住型の除外規定・改正履歴は確認できず | 倉敷川畔伝統的建造物群保存地区（1979年国選定）。美観地区景観条例（2005年）で町屋形式（倉敷格子・虫籠窓・本瓦葺／桟瓦葺切妻・白漆喰）を規定→改修・屋外設備（室外機・看板）が制約。地区内の一棟貸しは旅館業で運営。宿泊税 5,000円以上200円を2027年度以降。市は届出施設一覧を公表（2026年8月21日時点） | 倉敷市（保健所） |
| 岡山市 | なし（市公式「現時点ではこの規定に基づく条例を制定していませんが、今後、条例により業が制限される場合があります」） | 旅館業の「てびき」で玄関帳場の代替設備（旅館業法施行規則第4条の3：緊急時対応・名簿・鍵の受渡し・出入り確認）を認める枠組み。駆けつけ分数の独自要件は未確認。マンションは規約で民泊可否の明文化を市が呼びかけ。宿泊税200円の条例案を9月議会に提出 | 岡山市（保健所） |
| 岡山県（瀬戸内・備前・真庭・津山ほか） | なし（県公式「県が条例を制定した場合は…制限される場合があります」2026年9月1日更新） | 上乗せは青少年健全育成条例第30条（届出住宅で青少年の暴行等を認めたら警察に通報する義務・2018年6月15日施行）のみ。消防法令適合通知書＋「安全措置の手引き」チェックリストを添付。温泉を使う場合は温泉利用許可申請（保健所）。市街化調整区域は都市計画法上不可の場合あり | 県の保健所（下記） |
| 瀬戸内市・備前市（牛窓・日生） | なし | 瀬戸内国際芸術祭の年に需要増（県は2025年の外国人増の要因に万博と瀬戸芸を挙げる）。牛窓に登録業者Tohito、日生に本店の業者なし | 備前保健所 |
| 真庭市（湯原・蒜山） | なし | 温泉利用許可。真庭市に本店を置く登録業者はゼロ | 真庭保健所 |
| 津山市 | なし | 城下町。登録業者2〜3者 | 美作保健所 |
| 自治体 | 状況 | 税額・時期 |
|---|---|---|
| 岡山市 | 5月27日検討委答申→8月25日市長が条例案提出表明→9月1日に「甲第145号議案 岡山市宿泊税条例の制定について」を9月定例会へ提案（会期10月16日まで、可決は未確認） | 1人1泊200円一律（免除なし）。条例制定と総務相同意を2026年度中に得て2027年度中ごろに課税開始の方針。年約2.8億円、特別徴収義務者約300施設。民泊が対象かは条例本文で要確認 |
| 倉敷市 | 6月4日答申→7月3日〜31日に条例素案パブコメ→8月下旬に導入方針、条例案を市議会へ提出予定 | 1人1泊5,000円以上で200円（免除なし・修学旅行も課税）。2027年度以降。最大約1.8億円。民泊が対象かは要確認 |
| 岡山県・真庭市 | 導入・検討とも未確認 | — |
| 入湯税 | 美作市（湯郷）1人1日200円（市公式）。真庭市（湯原・蒜山）は150円（予約サイト表示・市の一次情報未確認）、津山市は未確認。標準税率150円 | 温泉を引く旅館転用は特別徴収 |
出典：倉敷市「住宅宿泊事業法施行条例」ページ（2026年8月28日更新）・「美観地区景観条例」、岡山市「住宅宿泊事業」「旅館業のてびき」（2023年12月）・市議会「甲第145号議案」、岡山県「住宅宿泊事業（民泊）」（2026年9月1日更新）、地方自治研究機構「民泊に関する条例」、文化庁（倉敷川畔伝建地区）、日本経済新聞（倉敷市条例 2018年3月・岡山市宿泊税 2026年5月・倉敷市宿泊税 2026年7月）、KSB・山陽新聞・中国新聞（宿泊税）、美作市「入湯税」、総務省「入湯税」、トラベルボイス（滔々・泊葉）、観光庁「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）。
A：サービス内容を公式に確認できた会社、B：中国地方整備局の登録簿で照合できた県内本店の業者（受託内容は未確認）、C：全国系の三層です。美観地区の町家は旅館業前提なので、代行会社を選ぶ基準は旅館業物件を運営した実績を最優先にしてください。真庭市（湯原・蒜山）に本店を置く登録業者はゼロで、津山・岡山市の業者か全国系に頼ることになります。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点・エリア・現地対応 | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 岡山は主要エリア外。松プラン（リスティング・価格運用・メッセージ・レポート）は遠隔対応可。現地対応は地場業者との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| COCOSTAY 日本住宅宿泊管理株式会社（広島市中区・岡山営業所：岡山市北区表町） | 未確認（家賃保証プランあり。広島では売上15%・5室以上10%・プレミアム35%） | 広島・尾道・岡山・松江。問い合わせ・予約管理は24時間・多言語、鍵渡し・トラブル時の現地対応（公式） | 国土交通大臣(01)第F02916号（中国地整の登録簿で照合済・2023年10月4日登録） | 中国地方最大手。「岡山3棟45室」は自社表記（本調査では未確認） |
| 民泊パートナー岡山 合同会社SOL COMODA | 完全成果報酬20%〜、固定費ゼロ（清掃実費・OTA手数料・カード手数料別、最低契約1年、1年以内解約は違約金20万円・公式） | 岡山県全域（岡山市・倉敷市・津山市ほか）。24時間365日・4か国語、行政書士による許可申請 | 中国地整の登録簿に記載なし（未照合） | 全国チェーンの県別サイト。「稼働率89%」「全国3,000室」は自社主張 |
| 倉敷の町家宿運営者 滔々 toutou／泊葉 HAKUHA（ダブルツリー） | — | 美観地区。滔々は「新川 桔梗屋の宿」で9室体制、泊葉は1日1組・8.2万円〜（2025年9月開業） | 管理業の登録は未確認（旅館業の自社運営と推定） | 第三者物件の運営代行を受けるかは未確認。美観地区で旅館業を回す実例 |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 岡山市 | おかやま宿泊会（(02)F01765）、民泊サポート岡山（(01)F03004・北区北方）、トルノス不動産（(01)F02785・東京支店あり）、ケイアイコミュニティ（(01)F03657・広島支店・福山営業所）、ケイアイホールディングス（(01)F03742）、自然思い（(01)F03659・御津）、StayLink（(01)F06025・2026年6月登録）、グリーンマネジメント（(01)F04824）、ランドアーク（(01)F05360）、スマートハウジング（(01)F05997）、奥谷商売研究所・豊作家・Ma・中村水道サービス ほか個人数者 | 約18者。社名に「民泊」「宿泊」を冠する専業系あり |
| 倉敷市 | アットプランニング（(01)F03350・阿知1-16-7＝美観地区至近）、大橋恭子（(01)F04401・亀山）、藤野重子（(01)F05685・帯高） | 美観地区の旅館業物件の候補はアットプランニング |
| 瀬戸内市（牛窓） | 合同会社Tohito（(01)F04854・牛窓町牛窓）、瀬戸内興産（(01)F04934・邑久町） | 日生（備前市）に本店の業者なし |
| 真庭市（湯原・蒜山） | 該当なし | 津山・岡山市の業者か全国系に |
| 津山市 | 穴田和義（(01)F04307）、あなみ（(01)F05941・阿波）、ほか津山市中島に本店・米子店を持つ1者（商号と番号の対応は登録簿の行ずれで未確認） | — |
| その他 | 東本地所（(02)F00002・赤磐）、クサチ（(01)F02495・総社）、エーゼログループ（(01)F02612・西粟倉村）、いとまや不動産（(01)F05212・西粟倉村）、仁七（(01)F05211・浅口）、B-ESUTETO（(01)F06026・奈義町）、ケービーエス（(01)F06072・笠岡） | 西粟倉村は地域商社系 |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 岡山での注記 |
|---|---|---|---|
| 民泊管理バンク | 月19,800円（税別）〜の定額制（公式） | 未照合 | 清掃等は別途。現地対応は別 |
| AirHost | 15〜20%（〜3件）、初期25,000円/件（比較サイト掲載値） | (02)第F00641号（関東で照合済） | 岡山の実績未確認 |
| m2mHost／PQD／&Host／COMPASS STAY | 各社の全国料金（全国版参照） | 未照合 | 岡山の実績未確認 |
出典：中国地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（No.155・2026年7月31日登録分まで）、各社公式サイト、BOATER（比較サイト掲載値）。登録簿PDFの行ずれにより一部の商号と番号の対応は要再確認。契約前に登録簿で会社名から照合し、美観地区では旅館業物件の運営実績を確認してください。
| エリア・物件タイプ | 推奨スキーム | 評価 | 理由・代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 倉敷美観地区周辺の町家 | 地区内は旅館業（簡易宿所）のみ、地区外は新法も可 | ◎（旅館業前提） | 高単価一棟貸し（8万円台〜）の需要が実在し開業が続く。景観条例で改修コスト。宿泊税5,000円以上200円。訪日客は美観地区に約48万人（2024年4〜8月） |
| 岡山駅周辺のマンション | 新法180日 | ○〜△ | 開業しやすいがホテル競合、規約確認、宿泊税200円、将来のゼロ日規制リスクは住宅地ほど高い |
| 瀬戸内（牛窓・日生）の海沿い古民家 | 新法または簡易宿所 | ○ | 制限なし。瀬戸芸の年に需要増。日生に業者がおらず管理委託先と清掃動線が課題 |
| 湯原・蒜山の旅館・ペンション転用 | 旅館業の承継か簡易宿所 | ○（旅館業）／△（新法） | 温泉利用許可、入湯税。真庭に本店の業者ゼロで駆けつけ体制が最大の難点 |
| 津山の城下町古民家 | 新法 | △〜○ | 制限なし、業者2〜3者。訪日客は約3万人（2024年4〜8月）と少なく国内需要中心 |
岡山は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。美観地区の旅館業物件や湯原・蒜山の温泉付き物件は現地拠点がないと回せないため、当社は現地対応を地場業者（COCOSTAY・アットプランニング等）にお願いし、松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。美観地区で新法か旅館業かの判断、宿泊税200円を織り込んだ価格設計、台湾客（45%）向けの繁体字運用は無料でお受けします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
岡山の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。