鹿児島県にも鹿児島市にも、住宅宿泊事業法に基づく実施制限条例は確認できません（観光庁の窓口一覧で県に「条例」表示なし）。届出は中核市の鹿児島市も含めて県生活衛生課に一本化され、180日の範囲なら県内全域で届出民泊を始められます。これからの論点は税です。鹿児島市（2026年6月29日可決）と指宿市（6月30日可決）は1人1泊200円の宿泊税を2027年4月1日導入目標で、奄美市も200円案を答申済み、与論町は宿泊料金の5%（民泊を明記）を検討中。民泊が課税対象かは条例本文で要確認です。市場は小さく、県の届出住宅は199件（2026年1月）。「奄美は民泊が多い」という通説は一次データで裏付けられません。管理業者の分布が極端で、九州地方整備局の登録簿で県内約40者のうち霧島に11者・奄美市に5者がいる一方、屋久島は近畿局登録の支店1者のみ、種子島2者、瀬戸内町・徳之島・西之表市はゼロ。離島の家主不在型は委託先の確保が最初の壁になります。2025年は香港線運休と大雨で宿泊が落ち込み、県が宿泊割を実施中。このページでは制度・税を整理し、登録簿で照合した地場業者と福岡系・全国系を並べました。
鹿児島県内の住宅宿泊事業は、中核市の鹿児島市を含めて鹿児島県 保健福祉部 生活衛生課（温泉営業係・099-286-2784）が届出を受理します。鹿児島市は建築指導課のページで民泊の所管を「鹿児島県」と案内し、観光庁の届出状況一覧にも市の独立行はありません。旅館業（簡易宿所）は保健所設置市として鹿児島市が許可します。
| エリア | 制限条例 | 地域固有の論点 | 登録管理業者（県内本店・営業所） |
|---|---|---|---|
| 鹿児島県 | なし（観光庁一覧で「条例」表示なし。制限区域・期間・家主居住型・施行日は該当なし） | 届出は民泊制度運営システム、紙は県生活衛生課。居室6室以上または家主不在型（原則1時間超）は登録管理業者への委託が必要と県が明示。届出日・所在地を県が公表（2026年7月15日時点版）。特区民泊なし。温泉の引湯・利用許可は同じ温泉営業係（手続き詳細未確認） | 約40者 |
| 鹿児島市（中核市） | なし（市独自の民泊条例・ガイドラインなし。民泊の所管は県と市が明記） | 旅館業は市保健所（鹿児島市旅館業法施行条例あり。玄関帳場・ICT代替・駆けつけの条文は未確認。国基準：簡易宿所の玄関帳場は「望ましい」、ICT代替はおおむね10分）。宿泊税200円（2027年4月目標）。2024年の外国人宿泊38.4万人（+77%・中国9.7万が最多） | 9者（ハマモト・明和不動産管理鹿児島支店・IFOO・川商ハウス・フロンティア不動産・九州マルタカ・アイコーポレーション鹿児島店・ヤマウチ・MUNI桜島） |
| 指宿市（砂むし） | なし | 独自ルール未確認。宿泊税200円（2027年4月目標）。入湯税は標準150円（額は未確認） | 2者（サザンステート・肥後商会ガス設備） |
| 霧島市 | なし | 独自ルール未確認。宿泊税は未確認。県内で最も登録業者が多い | 11者（ラーバンデザインズ・おうち宿泊管理ひかり・ロータスホーム・サンライフ・前田土木技術・オフィスアバンシア・霧島エメラルド ゲストハウス・さんくすホーム・IFOO霧島オフィス ほか個人） |
| 屋久島町（世界自然遺産） | なし | 町独自の民泊条例・宿泊施設規制は未確認。入島税は2013〜15年の検討で見送り、代わりに任意の山岳部環境保全協力金（2017年〜、日帰り1,000円・山中泊2,000円）。協力金は2025年度収納約2,940万円で最盛期の半分以下・赤字を町が補填 | 九州局登録ゼロ。近畿局登録の屋久島支店1者のみ（森川真衣 屋久島支店・(01)F04473） |
| 奄美市・龍郷町・瀬戸内町・徳之島（世界自然遺産） | なし | 独自民泊条例は未確認。奄美市は金作原・三太郎線の自然利用ルールを運用。宿泊税200円案（2025年3月答申・2027年度想定・条例未確認）。与論町は5%案（民泊明記） | 奄美市5者（NEXT WORKS・竹山建設・深田建設・かりゆし・わくわく奄美）、龍郷1者、与論1者（旅福）。瀬戸内町・徳之島ゼロ |
| 種子島（西之表・中種子・南種子） | なし | 独自ルール・ロケット打上げ時の需要データは未確認 | 2者（川商ハウス 種子島支店＝中種子、個人＝南種子）。西之表ゼロ |
| 自治体 | 状況 | 税額・時期 |
|---|---|---|
| 鹿児島市 | 2026年6月29日 条例可決。市は2027年4月1日導入を目指す（KYT）。miyako.comは「公布済み・施行日未確定」。準備経費1.24億円を補正計上 | 1人1泊200円。年約8億円、市内約330施設。修学旅行の児童生徒・引率者は免除、部活・スポーツ大会は免除対象外。3年後見直し。民泊が対象かは条例本文で要確認 |
| 指宿市 | 2026年6月30日 全会一致可決（宿泊業有志の反対陳情は不採択） | 1人1泊200円、2027年4月1日目標。小学生以下・修学旅行生等は非課税 |
| 奄美市 | 財源創設検討委員会が2025年3月21日に答申→6月に事業者意見交換会→9月に全国アンケート→2026年3月に現状公表。条例案の提出・可決は未確認 | 200円（案）、2027年度実施想定 |
| 与論町 | 2025年5月答申、2026年度中の導入を検討（南日本新聞） | 宿泊料金の5%（定率）、年約4,500万円。素案で民泊（住宅宿泊事業）を課税対象に明記 |
| 鹿児島県 | 県税は導入・条例案ともなし。県民連合が知事への要求項目に宿泊税の導入検討を含めた（南日本新聞見出し） | — |
| 霧島市・屋久島町 | 未確認 | — |
| 屋久島 協力金 | 世界自然遺産屋久島山岳部環境保全協力金（2015年条例・2017年開始・任意・中学生以上） | 日帰り1,000円／山中泊2,000円。入島税は導入せず |
| 入湯税 | 指宿・霧島の額は未確認（地方税法の標準は1人1日150円） | — |
出典：観光庁「各自治体の窓口案内」「住宅宿泊事業法の施行状況」、地方自治研究機構「民泊に関する条例」（2026年4月1日時点）、鹿児島県「住宅宿泊事業法」（2026年8月12日更新）「令和6年観光統計」「宿泊割」、鹿児島市「民泊」（建築指導課）「旅館業の営業」、KYT・南日本新聞（鹿児島市・指宿市・与論町宿泊税）、奄美市「宿泊税（財源創設）」、環境省・屋久島観光協会（協力金）、屋久島ポスト（協力金収納 2026年4月）、九州地方整備局・近畿地方整備局 登録簿、観光庁「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）。
鹿児島は霧島と奄美に登録業者が多く、屋久島・種子島・瀬戸内町・徳之島はほぼいないという分布です。A：料金・サービス内容を確認できた会社、B：九州地方整備局の登録簿で照合できた県内の業者（受託内容は未確認）、C：福岡系・全国系の三層。離島では「地場の小規模管理業者（駆けつけ）＋全国系のオンライン型（メッセージ・価格）」の組み合わせが現実的です。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点・エリア | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 鹿児島は主要エリア外。松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・レポート）は遠隔対応可。現地対応は地場業者との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| 民泊パートナー鹿児島 | 完全成果報酬20%〜、固定費ゼロ（公式） | 鹿児島県全域（鹿児島市・霧島・鹿屋ほか）を公式に表示。24時間多言語対応（自社表示） | 運営主体・番号とも未確認 | 全国チェーンの県別サイト。「稼働率89%」「全国3,000室」は自社表示で検証なし |
| IFOO 株式会社IFOO（鹿児島市石谷町＋霧島オフィス） | 未確認 | 鹿児島市と霧島の両方をカバー | (02)第F02355号（照合済） | 2拠点で駆けつけ範囲が広い |
| 川商ハウス 株式会社川商ハウス（鹿児島市新屋敷町＋種子島支店・中種子町野間） | 未確認 | 鹿児島市と種子島 | (01)第F02482号（照合済） | 種子島で照合できた唯一の法人。ロケット需要物件の受け皿候補 |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 鹿児島市 | ハマモト（(02)F00726・谷山）、明和不動産管理 鹿児島支店（(02)F00671・本店熊本）、IFOO（(02)F02355）、川商ハウス（(01)F02482）、フロンティア不動産（(01)F02789・高麗町）、九州マルタカ（(01)F02873）、アイ・コーポレーション 鹿児島店（(01)F03676・本店福岡）、ヤマウチ（(01)F04801）、MUNI桜島（(01)F05287） | 中央駅・天文館の候補 |
| 霧島市 | ラーバンデザインズ（(02)F01563・国分）、おうち宿泊管理ひかり（(02)F02353・牧園町）、ロータスホーム（(01)F02904・隼人）、サンライフ（(01)F03077・国分）、前田土木技術（(01)F03191・溝辺・姶良店）、オフィスアバンシア（(01)F04685・溝辺）、霧島エメラルド ゲストハウス（(01)F05209・霧島田口）、さんくすホーム（(01)F05288・隼人）、個人3者 | 県内最多の11者。温泉街・空港周辺 |
| 指宿市 | サザンステート（(01)F02506・四方）、肥後商会ガス設備（(01)F04144・湊） | — |
| 奄美市 | NEXT WORKS（(02)F01897・名瀬幸町）、竹山建設（(01)F02874）、深田建設（(01)F02906）、かりゆし（(01)F03243）、わくわく奄美（(01)F03806・名瀬小宿） | 建設・不動産系が多く駆けつけ距離を確保しやすい |
| 龍郷町・与論町 | 村上裕希（(01)F02721・秋名）、旅福（(01)F02862・与論） | 瀬戸内町・徳之島はゼロ |
| 種子島 | 川商ハウス 種子島支店（中種子・野間）、貝山直弥（(01)F05853・南種子） | 西之表ゼロ |
| 屋久島町 | 森川真衣 屋久島支店（(01)F04473・永田・本店大阪＝近畿地方整備局登録） | 九州局登録はゼロ。家主不在型は委託先の確保が最大のボトルネック |
| その他 | 朝稲稔（志布志）、いろは不動産（南さつま）、久遠（鹿屋）、友企画（姶良）、肝属環境サービス（肝付）、やさしいまち・小川宏（伊佐）、平組（日置）、新越建設（大崎）、小村舎（知覧）、赤司優 垂水支社（近畿局） | — |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 鹿児島での注記 |
|---|---|---|---|
| AIRSTAR（福岡市） | 福岡では売上15%〜（公式） | (02)第F00263号（照合済） | 鹿児島での実績は未確認（熊本には2025年進出） |
| F-area（福岡市） | 15〜20%未満（比較サイト） | (01)第F03072号（照合済） | 鹿児島対応は未確認 |
| 民泊管理バンク | 初期5万円〜・月19,800円（比較サイト掲載値） | 未照合 | 管理業者の名義を最小限で受託する部分委託型。離島物件の法令対応に使いやすい（現地対応は別） |
| m2mHost／PQD／&Host／AirHost／COMPASS STAY | 各社の全国料金（全国版参照） | 九州局簿に記載なし（未照合） | 鹿児島での駆けつけ体制は未確認 |
出典：九州地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（2026年9月25日現在。郵便番号と住所が一致しない記載もあり原本の再確認を推奨）、近畿地方整備局 登録簿（屋久島支店）、各社公式サイト、BizPato・9stay（比較サイト掲載値）。言語対応・駆けつけ時間は民泊パートナー鹿児島の自社表示を除き各社とも未確認です。
| エリア・物件タイプ | 評価 | 理由 | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 鹿児島中央駅・天文館周辺のマンション | ◎（規約次第） | 制限条例なしで180日フル。外国人宿泊+77%（2024）。市内に照合済み業者が多い。2027年4月以降は宿泊税200円の徴収事務（民泊対象かは要確認）。365日なら簡易宿所（帳場要件未確認） | 鹿児島市の登録業者（IFOO・ハマモト等）。宿泊税申告 |
| 奄美の海沿い一棟貸し | ○ | 奄美市5者＋龍郷1で駆けつけ体制を作りやすい。宿泊税200円案（時期未定）。離島は簡易宿所の現地調査に時間 | NEXT WORKS・竹山建設・かりゆし等。世界遺産の利用ルール案内 |
| 屋久島の古民家・ゲストハウス | △ | 九州局登録ゼロ・近畿局の支店1者のみ。家主不在型は委託先確保が最大のボトルネック。登山需要は大きい。町独自ルール未確認 | 委託先が見つかるか。協力金の案内 |
| 指宿・霧島の旅館転用 | ○（旅館業前提） | 旅館業許可が合理的。霧島は登録業者が最多（11者）。指宿は2027年4月から宿泊税200円。温泉利用手続きは県に確認 | 旅館業・温泉法・入湯税 |
| 種子島のロケット需要戸建て | △〜○ | 打上げ日に需要が集中し180日と相性がよい。業者は川商ハウス種子島支店と個人1者のみ。需要データ未確認 | 川商ハウス。打上げ日程に合わせた価格設定 |
鹿児島は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。離島の駆けつけや霧島・指宿の温泉管理は現地拠点がないとできないため、当社は現地対応を県内の登録業者にお願いし、松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。屋久島・種子島のように委託先が極端に少ないエリアでは、家主居住型や簡易宿所への切り替えも含めた制度選択、2027年4月の宿泊税200円を織り込んだ価格設計を無料でお受けします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
鹿児島の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。