大阪市の民泊は2026年に入口が一斉に狭まりました。特区民泊は5月29日で新規受付が終了し、旅館業法の民泊も10月30日施行予定の条例改正で「住居が存する建物はRC・SRC造」「宿泊中は1km以内に常駐」が求められます。代行会社選びの軸は料率よりも「改正後の常駐義務に対応できる拠点と人員があるか」です。このページでは、3制度の現状と、大阪市に拠点・実績を公開している14社を同じ軸で並べました。
大阪市の民泊は「特区民泊」「民泊新法」「旅館業法」の3制度が並んでいましたが、2026年は入口が一斉に狭まりました。運営代行会社に求められる体制も、この変化に合わせて変わっています。
| 制度 | 営業日数 | 2026年の状況 | 代行会社に必要な体制 |
|---|---|---|---|
| 特区民泊 | 制限なし（2泊3日以上） | 新規・居室追加の受付は5月29日で終了。5月29日以前に認定を受けた施設は継続可。「迷惑民泊根絶チーム」が既存施設を調査、2026年度は重点監視対象2,817施設 | 既存施設の適法運営（2泊3日・近隣周知・苦情記録）と監視への対応 |
| 民泊新法（届出） | 年180日 | 変更なし。小学校・義務教育学校の周囲100m以内は家主不在型は月曜正午〜金曜正午が営業不可。住居専用地域は幅員4m以上の道路に接道が要件（家主居住型は除外） | 曜日ブロックの確実な管理。稼働届出住宅は2,234件（2026年3月） |
| 旅館業法（簡易宿所） | 制限なし | 条例改正案（議案第124号）を9月15日に市会へ提出、9月30日採決予定・10月30日施行予定。9月18日の委員会で原案可決の見通し | 改正後は「宿泊中に施設内または1km以内の管理事務室に常駐」が必要。常駐義務には経過措置がなく既存施設にも適用 |
| 項目 | 現行 | 改正案 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 建物構造 | 制限なし | 住居が存する建物（マンション・長屋等）で営む場合はRC造・SRC造。同等以上の防音性能を市長が認めた場合を除く | 許可申請時と延べ面積が増える改修時に適用。施行日前に建築計画届を出した施設は旧基準 |
| 常駐 | 1km以内に管理事務室（駆けつけ拠点） | 宿泊中は施設内または1,000m以内の管理事務室に常駐（委員会での市の説明） | 経過措置なし。「常駐」の定義（共同利用・外部委託の可否）は要綱案でも未提示 |
| 近隣周知 | 33㎡超の施設が対象 | 200㎡超まで対象を拡大、騒音防止策・緊急時対応を周知事項に追加 | — |
背景には、特区民泊の受付終了後に旅館業の建築計画届が急増したことがあります（従来月10〜20件 → 2026年7月108件、8月約80件）。特区民泊への苦情は2024年度399件から2025年度723件と過去最多になりました。
大阪市内に事業所を置く、または大阪市の運営実績を公開している会社を集めました。登録番号は国土交通省 近畿地方整備局の登録簿（令和8年9月11日現在）で照合し、公式サイトの記載と食い違う場合は登録簿を優先しています。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 大阪の拠点・実績 | 常駐・駆けつけ（1km対応） | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 大阪は主要エリア外。松プラン（メッセージ・価格運用・レポート）は遠隔で対応可 | 1km常駐の拠点なし。地場企業との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示。大阪市の判定ツールを公開 |
| MATATABI 株式会社MATATABI（事業所：中央区西心斎橋） | 運用代行20%／スタンダード10〜15%、初期35万円〜（比較サイト掲載値） | 大阪・京都・福岡。200室以上 | 緊急時対応あり。1km常駐は未確認 | 国土交通大臣(01)第F03598号（登録簿） | Airbnb Partners、自社ツールで単価・稼働率を最適化 |
| グレートステイ 株式会社グレートステイ（福島区） | 丸投げ：純宿泊費の20%（比較サイト。公式は「完全成功報酬」） | 大阪特化10年。自社清掃・インテリア | 駆け付け対応を公式に記載。1kmは未確認 | 登録簿：(01)第F03232号（公式サイト記載のF01388号と不一致） | d3 HOTEL+を運営 |
| Blue Seagull 株式会社Blue Seagull（豊中市） | 1物件 月額固定20,000円（比較サイト） | 直営155室・代行200室（公式） | 難波近辺に管理事務所として使える施設を複数用意と公式に記載 | 国土交通大臣(02)第F01558号（登録簿） | 旅館業の1km管理事務室要件に対応した唯一の明記例（調査時点） |
| Dent Dent株式会社（中央区） | 完全成果報酬（料率非公開） | 東京・大阪・京都。運用代行300件以上（公式） | 対面での鍵受け渡しに対応。1kmは未確認 | 国土交通大臣(01)第F04169号（登録簿） | 平均稼働率80%以上（公式記載） |
| LDKプロジェクト 株式会社LDKプロジェクト（本店：中央区、西成事務所） | 15〜20%未満（OTA含む・清掃別）（比較サイト） | 関西中心。累計100〜299室 | 未確認 | 国土交通大臣(02)第F01840号（登録簿） | 都市型民泊、間取り・内装提案 |
| 大阪民泊運営代行株式会社 | 売上の20%のみ（公式） | 大阪 | 未確認 | 未確認 | ハウスクリーニング・壁紙再生を併営 |
| らくビー 株式会社DRILL | 未確認 | 大阪市全域（比較サイト） | 未確認 | 未確認 | 大阪特化 |
| ＆Host | 完全代行 売上の最大15%（審査により10%）、メッセージ代行 月2万円、初期29,800円〜（比較サイト） | 全国 | 未確認 | 未確認 | 料金調整・収益改善 |
| 民泊管理バンク | 再委託型 月19,800円〜・初期34,800円 | 全国 | 部分委託型。1km常駐は別手配の可能性大 | 未確認 | 住宅宿泊管理業者との最小限契約 |
| PQD | 20〜25%未満（OTA・清掃込み）（比較サイト） | 全国。大阪の特区民泊支援実績を発信 | 未確認 | 未確認 | 3言語 |
| PLAYS.（プレイズ） | ライト7%／ベーシック15%／プレミアム20% | 全国。累計1,000室超（同社） | 未確認 | 登録あり（公式） | 8言語 |
| Nowhere Group | 15〜20%未満（比較サイト） | 全国25拠点 | 未確認 | 未確認 | 一級建築士・行政書士・消防設備士が在籍 |
| インバウンドホールディングス | 20〜25%未満（比較サイト） | 全国。累計500〜999室 | 未確認 | 未確認 | 8言語、住宅宿泊仲介業 |
出典：各社公式サイト、近畿地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（令和8年9月11日現在）、民泊管理バンク「京都・大阪の民泊運営代行会社10選」、ReINN「大阪で委託可能な民泊運営代行会社16選」（2026年4月時点の情報と明記）。「比較サイト掲載値」は公式サイトで数値を確認できなかったもの。
| 物件タイプ | 民泊新法（180日） | 旅館業（改正後の新規） | 特区民泊 | 向き不向き |
|---|---|---|---|---|
| RC集合住宅の一室 | 可（管理規約が禁止していないこと。住専は4m接道、小学校100mに注意） | RC/SRCなら構造要件はクリア。1km常駐と近隣周知（200㎡超）が必要 | 新規不可 | ○ 代行会社の常駐拠点が近い中央区・浪速区などなら現実的 |
| 木造アパートの一室 | 可（180日） | 原則不可（防音性能の認定、または10月29日までの建築計画届なら旧基準） | 新規不可 | △〜× 新法180日で運営するか、既存許可の承継に限られる |
| 戸建て・一棟 | 可 | 住居が存しない建物は構造要件の対象外。常駐義務は適用 | 新規不可 | ◎ 今後の主戦場。常駐人員の費用を料率に織り込めるか |
| 長屋 | 可（住専・学校規制に注意） | 他の住戸に住人がいれば「住居が存する建物」でRC要件の対象 | 新規不可 | × 全戸を宿泊用にする場合の扱いは要確認 |
大阪の清掃単価は一次情報では確認できていません。参考として京都のことまるは50㎡まで5,000円・100㎡で10,000円を公表しています。売上と清掃回数から手残りを比べたい方は手数料計算ツールをどうぞ。
大阪市は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。改正後の1km常駐は物理的な拠点が必要なため、大阪市の旅館業物件では現地の常駐は地場企業にお願いし、当社は松プラン（リスティング・価格運用・メッセージ対応・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。民泊新法（180日）の物件や、大阪から関東・北海道の物件へ投資を広げたい方はフルでお手伝いできます。
大阪の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。