奈良で代行会社を選ぶときに一番効く条件は、料金ではなく「管理業者の営業所が物件から片道2km未満にあり、2人以上が常時従事しているか」です。奈良県条例と奈良市条例はどちらも「制限区域×繁忙期」型で、奈良市なら住居専用地域・ならまち（奈良町都市景観形成地区）・歴史的風土特別保存地区・学校周辺、県なら学校周辺・古都法の特別保存地区・明日香村のほぼ全域で、4〜5月と10〜11月に家主不在型を制限します。ところが、2km未満の営業所・2人常駐・宿泊者と通話できる機器の3条件を満たす管理業者に委託すれば、この制限は外れます。つまり奈良では「近くに拠点がある代行会社か」が、春秋の稼ぎ時に営業できるかどうかに直結します。宿泊税は県が2025年12月に「時期尚早」、奈良市は検討継続中で未導入。2025年の奈良市は宿泊客223.9万人で過去最多ですが、宿泊率は13.9%にとどまり、「泊まる奈良」はこれからです。このページでは制度を県・市で整理し、奈良市内・明日香村・吉野に拠点を置く登録業者と大阪・京都系・全国系を、拠点の距離を軸に並べました。
奈良県内の住宅宿泊事業は、中核市で保健所設置市の奈良市が自ら届出を受けて独自条例を運用し（奈良市保健所 保健衛生課 0742-93-8395）、それ以外は奈良県（県の保健所）が窓口です。2018年当時、国は奈良県を「家主不在型でも一定条件で除外し、実質的に期間制限を行わない」自治体に分類し、日経も「規制を最小限にとどめた」と報じました。制限はあるが、近くの管理業者に委託すれば外れる——この構造が奈良の特徴です。
| 条例 | 制限区域 | 制限期間（家主不在型） | 適用除外 | 届出先 |
|---|---|---|---|---|
| 奈良市 住宅宿泊事業の実施の制限等に関する条例（2018年3月30日公布・6月15日施行） | ①第一種・第二種低層／中高層住居専用地域 ②古都法の歴史的風土特別保存地区（春日山・平城宮跡・唐招提寺・薬師寺周辺など） ③奈良町都市景観形成地区（ならまち） ④学校・保育所等の周囲100m（旅館業許可施設がある区域は除く） | ①4/1〜5/31と10/1〜11/30の月曜正午〜金曜正午 ②③4/1〜5/31と10/1〜11/30の全日 ④通年の月曜正午〜金曜正午（休業日・祝日前後を除く） | 家主居住型。家主不在型でも管理業者の営業所が片道2km未満＋2人以上常時従事（同一・隣接家屋常駐なら1人）＋通話機器を満たせば除外 | 奈良市保健所 保健衛生課（0742-93-8395） |
| 奈良県（奈良市以外） 住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例（2018年6月15日施行） | ①幼稚園・小中高・保育所等の周囲100m（旅館業許可施設がある区域は除く） ②古都法の歴史的風土特別保存地区、明日香法の第一種・第二種歴史的風土保存地区（明日香村はほぼ全域） | ①月曜正午〜金曜正午（祝日前日・休業日前日の正午〜翌日正午は除く） ②4〜5月・10〜11月（平成31年度〜） | 奈良市と同じ（家主居住型／2km・2人・通話機器） | 県の保健所（下表）。県全体の窓口は観光局観光戦略課（0742-27-8435） |
| 保健所 | 所在地・電話 | 管轄（本ページ対象） |
|---|---|---|
| 郡山保健所 | 大和郡山市満願寺町60-1／0743-51-0193 | 生駒市・天理市・大和郡山市ほか |
| 中和保健所 | 橿原市常盤町605-5／0744-48-3033 | 橿原市・明日香村・高取町・桜井市ほか |
| 吉野保健所 | 吉野郡下市町新住15-3／0747-64-8131 | 吉野町・大淀町・下市町・天川村ほか |
| 吉野保健所 五條出張所 | 五條市岡口1-3-1／0747-22-3051 | 五條市・野迫川村・十津川村 |
奈良市旅館業法施行条例（2018年7月3日施行）は、玄関帳場をICT設備（ビデオカメラ等で本人確認と出入りを常時確認）で代替でき、緊急時は「概ね10分程度で管理者等が駆け付けることができる体制」を想定しています。外国語での説明義務、苦情対応、四半期ごとの市長報告（1・4・7・10月の15日までに宿泊者数・国籍別内訳）もあります。奈良市域外は県の旅館業条例で、簡易宿所にも規模に応じた玄関帳場等か代替設備が必要です。旅館業は住居専用地域・工業地域では建てられず、市街化調整区域も原則不可。ならまちが住居系用途地域にある物件では、繁忙期全日不可の民泊新法より、365日営業できる簡易宿所を優先するのが合理的です。
| 自治体 | 状況 |
|---|---|
| 奈良県 | 未導入。山下真知事が2025年12月4日の県議会で「現時点では時期尚早」と答弁。財源は県有駐車場の値上げや寄付・協力金で検討 |
| 奈良市 | 未導入・検討継続中。2019年に懇話会で4案（一律200円／2万円を境に200・500円／5,000円を境に100・200円／定率2%）を検討、1泊200円で年約3.2億円の試算→2020年1月にコロナで条例案見送り→2024年度に懇話会費を計上（宿泊業界は反発）→2025年1月に仲川市長が「有効なツール」と継続姿勢。税額・施行日は未確定。収支には「将来1泊100〜500円の課税リスク」を注記 |
| 橿原市・生駒市・明日香村・吉野町 | 導入・検討の公表は確認できず |
出典：奈良県「住宅宿泊事業法（民泊新法）」「条例の概要」「保健所一覧」、奈良市「住宅宿泊事業の実施の制限等に関する条例」（解説ページ最終更新2019年11月7日）「旅館業法施行条例」「住宅宿泊事業の届出手続」、内閣府規制改革推進会議資料（2018年2月26日）、国交省「明日香村歴史的風土保存地区」、地方自治研究機構「民泊に関する条例」、奈良新聞（2025年12月5日・2025年1月15日・2024年3月5日）、日本経済新聞（2019年10月・2020年2月）、観光庁「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）。
奈良は「拠点の距離」が制度に直結するため、A：奈良市内に本店・支店がある登録業者、B：飛鳥・吉野・生駒ほか県内の登録業者、C：大阪・京都・東京に拠点がある会社の順に並べました。料金・駆けつけ・言語は公式の一次情報を取得できた会社がほとんどなく「未確認」が多いため、比較の軸は①物件から2km以内に営業所があるか ②その営業所の常駐人数 ③通話機器の設置の3点を各社に直接確認してください。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点（2km要件の目安） | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 奈良に営業所なし。制限区域では2km要件を満たせないため、現地の登録業者を管理業者とし、当社は松プラン（リスティング・価格運用・メッセージ・レポート）を担う組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| narrative 株式会社narrative（奈良市西城戸町） | 未確認 | ならまちの中心に本店。ならまち・奈良町都市景観形成地区の物件なら2km要件を満たす可能性が高い | (01)第F03702号（照合済） | 事業内容の公式情報は未確認 |
| ならまちサービス （奈良市鵲町） | 未確認 | ならまち南部 | (01)第F03881号（照合済） | 事業規模は未確認 |
| グレートステイ 奈良支店 株式会社グレートステイ（本店 大阪市福島区／奈良市芝辻町） | 未確認（大阪では丸投げ20%・比較サイト掲載値） | 新大宮・奈良駅西側。大阪拠点の会社で奈良に支店を置く数少ない例 | (01)第F03232号（照合済・奈良支店の記載あり） | 大阪特化10年、自社清掃 |
| クオリア 株式会社クオリア（奈良市芝辻町） | 未確認 | 新大宮・奈良駅西側 | (01)第F03382号（照合済） | — |
| Gathering 合同会社Gathering（奈良市法蓮町） | 未確認 | 奈良公園北側・佐保川周辺 | (02)第F00560号（照合済・更新済） | — |
| HAT HAT株式会社（奈良市西登美ヶ丘） | 未確認（公式で管理代行を案内） | 学園前・登美ヶ丘（住宅地） | (01)第F02733号（照合済） | 不動産会社。自社物件で延べ700人以上の受け入れ（自社公表値） |
| ツインズ関西（大宮町）／吉村晃（あやめ池南）／西垣良一（七条西町）／新日本コンサルティング（中山町）／黒田篤史（柳生町） | 未確認 | 各所 | F02628／F02613／F02781／F04226／F04252（照合済） | 代行の受託内容は未確認 |
| コンフィーステイ 株式会社コンフィーステイ（奈良市小川町） | 未確認 | ならまち周辺。市内18施設を運営（2024年11月・自社リリース）、一棟貸し「華ならまち」 | 未確認（登録簿の取得範囲では見つからず） | 運営会社で代行受託の有無は要確認 |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 明日香村（飛鳥） | 中島茂弥（F04148・平田／稲渕支店）、サンジミアーノ 明日香オフィス（F00064・川原、本店は大阪府熊取町）、スザンヌ「えん飛鳥」（F04051・飛鳥、本店は箕面市） | 村内ほぼ全域が繁忙期制限。村内か2km圏に拠点を持つこの3者が事実上の候補 |
| 吉野 | スザンヌ「えん吉野」（F04051・吉野町上市）、たなかや（F03553・大淀町）、古民家ぐらし 今木支店（F00295・大淀町、本店 大和高田市） | 吉野は古都法の対象外で学校100m規制のみ。民泊新法向き |
| 橿原 | 取得範囲では該当なし。近隣：中造園（F03552・葛城市）、トラスト（F03864・香芝市）、キショウ（F03477・田原本町）、古民家ぐらし（大和高田市） | 大和三山周辺に古都法の特別保存地区がある可能性。区域図で確認 |
| 生駒 | 花木涼音（F05892・鹿ノ台西、2026年5月登録）。近隣：忠原建築工房（F04932・平群町）、斑鳩産業（F00941・斑鳩町） | 住居専用地域の制限なし（学校100mのみ）。旅館業は住専で不可 |
| その他 | Rice create（F03205・大和郡山）、cofunia（F03478・天理）、橋本工務店（F03883）・Therapynia（F05796）（宇陀）、井上地所（F04672）・飯田正豪（F04743）・レインボー不動産 五條支店（F02554）（五條）、まごころプランニング（F05970・河合町） | — |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 奈良での注記 |
|---|---|---|---|
| エアコンシェル ステイラボジャパン合同会社（大阪） | 手数料15%・完全成功報酬（自社サイト掲載値） | 未確認 | 「大阪京都奈良」対応をうたう。奈良の営業所は未確認 |
| 民泊パートナー奈良（minpaku-nara.com） | 完全成果報酬20%〜（自社サイト掲載値） | 未確認（運営会社名も未確認） | 「平均稼働率89%・500室」は検証不能な宣伝表現 |
| MATATABI（京都市） | 20%／10〜15%（比較サイト） | (01)第F03598号（照合済） | 奈良の拠点は登録簿に記載なし |
| LDKプロジェクト／Blue Seagull／Dent（大阪） | LDK 15〜20%未満、Blue Seagull 月額2万円、Dent 成果報酬（大阪市の比較参照） | (02)F01840／(02)F01558／(01)F04169（照合済） | 奈良の拠点は記載なし |
| ことまる／Be My Guest（京都） | ことまる10/15/20%、Be My Guest 月5,500円＋22%（公式） | 未確認 | 奈良での実績は未確認 |
| m2mHost／PQD／&Host／AirHost／COMPASS STAY／民泊管理バンク | 各社の全国料金（全国版参照） | 近畿の登録簿には該当なし（関東等の登録簿で要照合） | 奈良に拠点がなければ制限区域では繁忙期に制約あり |
出典：近畿地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（2026年9月11日現在。No.449以降は未照合のため、橿原・生駒の業者は取りこぼしの可能性あり）、各社公式サイト・プレスリリース。料金・駆けつけ時間・対応言語は全社とも公式の一次情報を取得できていません。契約前に、物件からの距離・常駐人数・通話機器の3点を書面で確認してください。
| エリア・物件タイプ | 制度上の論点 | 推奨スキーム | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| ならまちの町家一棟貸し | 奈良町都市景観形成地区は4〜5月・10〜11月が全日不可（家主不在型）。一番の稼ぎ時が使えない | 簡易宿所が本命（住居系用途地域なら）。新法なら2km以内の業者で制限解除 | narrative・ならまちサービスなど2km圏の拠点、町家の消防対応、10分駆けつけ |
| 奈良駅・新大宮周辺のマンション | 管理規約。住専なら繁忙期の平日不可、学校100mなら通年平日不可 | 民泊新法＋2km以内の業者 | 芝辻町・大宮町・法蓮町の業者（グレートステイ奈良支店・クオリア・ツインズ関西・Gathering）は距離で有利 |
| 飛鳥の古民家 | 明日香村はほぼ全域が明日香法の保存地区で4〜5月・10〜11月が不可 | 村内か2km圏に拠点がないと厳しい。長期なら簡易宿所化も（県の宿泊施設立地促進補助金は簡易宿所が対象外） | 村内の登録業者3者（中島茂弥・サンジミアーノ・えん飛鳥） |
| 吉野の古民家 | 古都法の対象外。学校100m規制のみ | 民泊新法向き | 吉野町・大淀町の業者（えん吉野・たなかや・古民家ぐらし） |
| 生駒の戸建て（大阪通勤圏） | 住専の制限なし（学校100mのみ）。旅館業は住専で不可。観光需要は弱い | 民泊新法でファミリー・中長期滞在向け | 生駒市内の登録業者は少ない。大阪東部の業者を含め駆けつけ実績で選ぶ |
奈良は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外で、奈良に営業所がないため、制限区域の家主不在型では「2km未満・2人常駐」の要件を当社単独では満たせません。そのため、現地の登録業者を条例上の管理業者とし、当社は松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。制限区域の判定、新法か簡易宿所かの選択、宿泊税リスクを織り込んだ収支設計は無料でお受けします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
奈良の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。