新潟の民泊ができるかどうかは、制度より物件側の条件で決まります。新潟県条例の上乗せは「知事が指定する学校の周辺で、家主不在型（管理委託型）の住宅は授業日に営業不可」だけで、家主居住型は対象外、新潟市（県条例の適用除外）には区域・期間の制限がありません。ところが湯沢のリゾートマンション約58棟のうち、管理規約上で民泊ができるとされるのはエンゼルリゾート湯沢とライオンズマンション越後湯沢の2棟だけ。妙高・赤倉は外国人スキー客が5シーズン連続で増え、外資系の小規模管理会社が多数登録しています。宿泊税は湯沢町が素泊まり料金の3%（民泊も対象）の提言をまとめ、2027年3月議会に条例案を出す見通し。2025年の県の外国人延べ宿泊者は82.1万人泊（+55.3%・全国2位の伸び）、2025-26シーズンの外国人スキー客は82.4万人で過去最多です。このページでは制度・税を整理し、北陸地方整備局の登録簿で確認できた県内約40社をエリア別に並べました。
新潟県内の住宅宿泊事業は、政令市で保健所設置市の新潟市が自ら届出を受け（市保健所 環境衛生課・「住宅宿泊事業に関する手引き」2025年4月）、それ以外は新潟県（福祉保健部 生活衛生課 025-280-5208、各地域振興局の健康福祉環境部）が窓口です。県条例は第3条で新潟市を適用除外にしており、新潟市には独自の区域・期間制限もないため、新潟市は「制限なし・180日」です。
| 自治体 | 制限区域・期間 | その他 | 届出先 |
|---|---|---|---|
| 新潟県（新潟市以外） 住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例（2018年3月30日 条例第22号、2020年10月23日 条例第40号で改正） | 知事が指定する学校の周辺（距離「100m」は比較サイト掲載値、条例別表の原文は未確認）で、住宅宿泊管理業務を委託した届出住宅（家主不在型）は授業が行われる日に営業不可。家主居住型は対象外。学校指定は2023・2024・2025年の各4月1日に改正 | 周辺住民への説明は努力義務（連絡先・所在地・開始日・管理業者情報など）。分譲マンションは規約に民泊禁止の定めがないことの証明書類。手続きは民泊制度運営システム | 県生活衛生課＋地域振興局（湯沢：南魚沼地域振興局とみられる、妙高・上越：上越地域振興局、佐渡：佐渡地域振興局 健康福祉環境部＝佐渡保健所、長岡：長岡地域振興局） |
| 新潟市 | 制限なし（県条例の適用除外、市独自の区域・期間制限もなし）。工業専用地域以外で営業可 | 市独自の近隣周知義務の有無は例規集で未確認。旅館業の玄関帳場は県条例に「代替設備＋緊急対応体制で不要」の規定があるが、市条例の該当規定・駆けつけ基準は未確認 | 新潟市保健所 環境衛生課 |
| 湯沢町 | 県条例の学校周辺制限のみ | 町独自の民泊条例・ガイドラインは未確認。最大の壁はリゾマンの管理規約（下記） | 新潟県 |
| 妙高市 | 県条例のみ | 市独自ルールは未確認。外資による旅館買収と「闇民泊」を指摘する報道あり（匿名証言・裏付けなし）。入湯税 宿泊150円・日帰り50円 | 新潟県（市サイトに明記） |
| 佐渡市 | 県条例のみ | 市独自ルールは未確認。世界遺産（2024年）後に観光入込増 | 県佐渡地域振興局 健康福祉環境部（佐渡保健所） |
| 長岡市・上越市 | 県条例のみ | 独自ルールは未確認 | 各地域振興局 |
| 自治体 | 状況 |
|---|---|
| 湯沢町 | 導入手続き中。2024年6月に「2026年4月導入」方針（当初試算 年約2億円、宿泊者約130万人・施設約240）→宿泊業者の反対等で2度延期→2026年4月27日に検討委員会初回→2026年8月の提言案：素泊まり料金の3%（定率）、民宿・旅館・ホテル・民泊が対象、小学生以下と修学旅行は免除、年3.9億円→2027年3月議会に条例案を提案の見通し（総務大臣の同意が必要、施行は早くても2027年度以降）。提言後の町の決定・施行日は未確認 |
| 新潟県 | 2024年2月、花角知事が県旅館ホテル組合の要望を受け「2024年度に導入の是非を議論」と答弁。結論は未確認 |
| 新潟市・妙高市・佐渡市 | 導入・検討とも未確認 |
| 入湯税 | 妙高市（赤倉含む）宿泊150円・日帰り50円／新潟市150円／湯沢町（越後湯沢）・月岡温泉（新発田市）は税額未確認 |
出典：新潟県例規集「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」「旅館業法施行条例」、新潟県「住宅宿泊事業（民泊）」届出ページ・手引き、新潟市「住宅宿泊事業に関する手引き」（2025年4月）、妙高市「民泊」「入湯税」、佐渡地域振興局「旅館業」、湯沢町「宿泊税」、新潟日報（湯沢町宿泊税 2024〜2026年・マンションクライシス・ゼロ日規制 2026年6月16日）、日本経済新聞（湯沢町宿泊税 2024年6月）、健美家（湯沢リゾマン民泊）、地方自治研究機構「民泊に関する条例」、観光庁「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）。
新潟の代行は「湯沢＝エンゼル系の囲い込み」「妙高＝外資系の小規模管理会社が多数」「新潟市・長岡・上越・佐渡＝不動産・建設・観光系の地場が少数」という構図です。料金を公式に公開しているのはごく一部で、多くは要見積。A：料金かサービス内容を公式に確認できた会社、B：北陸地方整備局の登録簿にある県内業者（受託内容は未確認）、C：全国系の三層で、冬季対応（除雪・水抜き・凍結）を明記しているかを重視してください。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点・エリア・冬季対応 | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 新潟は主要エリア外。松プラン（リスティング・価格運用・メッセージ・レポート）は遠隔対応可。除雪・水抜き・駆けつけは県内の登録業者との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| SAT 株式会社SAT（新潟市秋葉区） | おまかせフルプラン 売上の25%〜（料率はサンプル）。清掃・リネン別。サポートプランは月額＋従量（公式） | 新潟市。県内に出張対応（阿賀町の古民家事例）。除雪手配・凍結対策・冬期巡回はオプション、緊急駆けつけは基本プランに含む | 国土交通大臣(01)第F04378号（照合済） | 多言語対応の記載。新潟で料金と冬季対応を公式に出している数少ない会社 |
| エンゼル／エンゼルホテルズ 株式会社エンゼル（湯沢町岩原） | オーナー受取は売上の30%（運営側約70%・エンゼル不動産公式） | エンゼルリゾート湯沢。同マンションで民泊をするには委託が必須 | エンゼル：(01)第F00106号（関東整備局・2019年登録簿の転載、更新後は未確認）。エンゼルホテルズ：未確認 | 湯沢で唯一に近い「民泊可の棟」を運営。自由度は低い |
| Myoko Hospitality Management 合同会社（妙高市関川） | 公式に記載なし | 妙高と周辺。ホテルとAirbnbの運営代行、オフシーズンの点検・草刈り・業者手配 | (01)第F04764号（照合済） | 外資系・英語対応 |
| Myoko Real Estate | 「物件により異なる」（公式） | 妙高。除雪・冬季メンテナンスに対応（公式） | 未確認（運営法人を特定できず） | 英語 |
| Resort Property Japan （妙高市赤倉） | 未確認 | 赤倉 | (01)第F03710号（照合済）。宅建業 新潟県知事(2)第5466号 | — |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 湯沢・南魚沼 | サクライ産業（(02)F01270・湯沢町）、モモ（(01)F05114・湯沢町）、ティー・ティー・アイ（F03568）、石打スキーセンター（F03810）、龍言（(02)F02307）、ユーホームズ（F02548）、でんべえ（F04667）、中島屋（F02690） | スノーハウス（石打・旧F00839）は2026年版になく失効の可能性 |
| 妙高 | Peak Season（F04926）、Tamago（F04927）、みみずく（F04549）、meanwhile woods（F04668）、Itadaki Collective（F05379）、comachi（F05318）、YURA＋（F05319）、越後商萬（F05459）、山﨑建設（F05317）、Myoko Hospitality Management（F04764）、Resort Property Japan（F03710） | 外資系の小規模管理会社が多数。英語での報告・除雪・オフシーズン管理の範囲で比較 |
| 新潟市 | SAT（F04378）、太陽建設（(02)F01034）、ボストン朋子（(02)F01860）、あいりす不動産（F03170）、殻殻ふぁくとりー（F03290）、リビングギャラリー（F03544）、真友グループHD（F04037）、カメレオンパートナーズ（F04241）、ニイガタ移住計画（F05316）、あすなろ不動産（F03707・長岡も） | — |
| 上越 | MYOKO WORKS（(01)F05136・安江、外国人代表）、家守（(01)F02958・本町）、HUBFACTORY（F02581）、リノベスタハセガワ（F05047）、ニューサイエンスジャパン（(02)F01239） | 妙高の需要がこぼれる |
| 佐渡 | サンフロンティア佐渡（(02)F01830・ホテル運営）、佐渡汽船（(01)F02746）、空き家地方創生（F03045）、佐渡食彩（F04038）、若林石油（F04804）、トライスホーム佐渡（F05262） | 観光・交通系が中心 |
| 長岡 | 伊津分店（(02)F01035・台町）、あすなろ不動産（(01)F03707）、長岡総合開発（F03824）、ながおか不動産ラボ（F03891）、お宿たまや（F05264） | — |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 新潟での注記 |
|---|---|---|---|
| 民泊管理バンク | 基本 月19,800円（税別）＋初期34,800円、完全代行 月69,800円（公式） | 未確認 | 「全国対応」。現地駆けつけ体制は不明 |
| @Host | 売上の20%（同一敷地5ユニット以上は15%）（公式） | 未確認 | 24時間365日の緊急対応。対応エリア未確認 |
| ときわ人材 | 月額1,200円（公式・再委託型） | (01)第F03358号 | 現地作業はオーナー手配。豪雪地には不向き |
| m2mHost／PQD／&Host／AirHost／COMPASS STAY | 各社の全国料金（全国版参照） | 公式表記のみ | 新潟での対応実績・料金はすべて未確認 |
出典：北陸地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（2026年3月1日現在・2021年5月版）、各社公式サイト、エンゼル不動産、健美家、新潟日報。登録は国土交通大臣なので全国で受託できますが、駆けつけで実際にカバーできるのは所在地の周辺です。契約前に除雪・水抜き・凍結対策の範囲と料金を書面で確認してください。
| エリア・物件タイプ | 判断 | 理由 | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 湯沢のリゾートマンション | 原則として不向き | 民泊可は2棟のみ。可能な棟も運営会社指定（取り分30%）。管理費・積立金が高く老朽化リスク。宿泊税3%見込み | 規約確認。エンゼル系か、ライオンズ越後湯沢で地場業者（サクライ産業・モモ等） |
| 妙高・赤倉のペンション・コンド | 最も向いている | 外国人スキー客5シーズン連続増（2025-26は69.4万人・+4.5%、アライ+25%）。PCG「シックスセンシズ妙高」（2028年12月開業予定）で単価上昇見込み。通年なら簡易宿所 | 英語報告、除雪、オフシーズン管理（Myoko Hospitality Management・Myoko Real Estate・Peak Season等） |
| 新潟市中心部のマンション | 制度の制約は最小、需要は限定的 | 市の届出住宅は28件規模。出張・イベント需要 | 規約確認。SATなど地場（25%〜） |
| 佐渡の古民家 | 夏は伸び、冬は弱い | 観光入込 2024年28.0万人（+17.6%）→2025年31.9万人（+13.9%）。冬は2月に入込−14.8%。二次交通不足 | 観光・交通系の地場（サンフロンティア佐渡・佐渡汽船等）、通年採算の設計 |
| 長岡・上越の戸建て | 規制は緩いが需要限定 | 上越は妙高の需要がこぼれる | 除雪・水抜きを契約に明記できる業者（家守・MYOKO WORKS等） |
新潟は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。湯沢・妙高の除雪・水抜き・駆けつけは現地拠点がないとできないため、当社は現地対応を県内の登録業者にお願いし、松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。湯沢リゾマンの規約判定、妙高の簡易宿所化、湯沢町宿泊税3%を織り込んだ価格設計は無料でお受けします。北海道（ニセコ・札幌）で培った冬季リゾートの運用知見を新潟にも活かします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
新潟の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。