大分県・別府市・由布市・大分市のいずれにも、住宅宿泊事業法第18条に基づく実施制限条例は確認できません（観光庁の条例とりまとめに大分県内の自治体なし）。届出は中核市の大分市も含めて県食品・生活衛生課に一本化され、180日の範囲なら県内全域で届出民泊ができます。ただし市場は小さく、県の届出住宅は134件（2026年3月末）で、民泊・簡易宿所あわせ約1,235施設の1割程度。別府・湯布院の投資物件は旅館業（簡易宿所）が主流で、代行業者の実際の仕事も簡易宿所の運営受託が中心です。これからの論点は税です。2027年1月から県宿泊税（1人1泊100〜2,000円の4段階）が始まり、別府市は独自課税を見送って県税に合流。温泉を引く物件には別府の入湯税（最大500円）・由布250円・大分市150円が重なります。九州地方整備局の登録簿では県内本店28者＋県内営業所2者の30者で、大分市15者・別府市7者・由布市3者、国東・中津はゼロ。地元相場は成果報酬20%＋清掃実費、清掃込みの完全委託で40%前後。このページでは制度・税を整理し、登録簿で照合した地場業者と全国系を並べました。
大分県内の住宅宿泊事業は、中核市の大分市を含めて大分県 生活環境部 食品・生活衛生課（097-506-3054）が届出を受理します。別府市は保健所設置市ではなく、窓口は県東部保健所（0977-67-2511）。旅館業（簡易宿所）は大分市内なら大分市保健所衛生課（097-536-2854）、それ以外は各保健所の所管です。県は「おおいたではじめよう！民泊事業のてびき」と住宅宿泊事業者一覧（2026年4月1日現在）を公表しています。
| エリア | 制限条例 | 地域固有の論点 | 登録管理業者（県内本店・営業所） |
|---|---|---|---|
| 大分県 | 確認できず（観光庁の条例とりまとめに県内自治体なし。県の制度ページ・てびきに区域・期間制限の記載なし） | 届出は民泊制度運営システム、紙は県食品・生活衛生課。マンションは管理組合の誓約書を届出時に提出。家主不在型は登録管理業者への委託が必須。貸別荘を新法で運営できるのは「随時居住の用に供されている」場合のみで、民泊専用の投資物件は新法の対象外（県由布保健部）。苦情は県の民泊オンライン相談窓口→民泊制度コールセンター→事業者・管理業者へ | 30者（本店28＋営業所2） |
| 大分市（中核市） | 確認できず | 新法の届出は県、旅館業は市保健所。市独自宿泊税の動きなし（県税に一本化）。入湯税150円。区分マンションは管理規約の民泊禁止条項（国の標準管理規約2017年改正の例）があれば届出は事実上不可 | 15者（テラスバ・KOS・スペースプラス・フロンティア・プラス・日和コーポレーション・ヴェルデ・タカラ不動産・AICリゾート ほか） |
| 別府市 | 確認できず（届出事務は県のため市単独の条例制定権は限定的） | 届出は県東部保健所。独自宿泊税は2026年4月22日に見送りを答申（県税に合流。交付金が不十分なら独自導入すべきとの付記）。入湯税は宿泊料金5段階で50〜500円（2019年4月引上げ）。温泉を浴用に供する物件は温泉利用許可（保健所長・成分分析）。2024年の宿泊客256.5万人・外国人45.2万人 | 7者（不動産エイト・ニューグロリアリゾート・別府鶴見民泊管理運営サービス・GNT ほか個人3・宗教法人1） |
| 由布市（湯布院） | 民泊の区域・期間制限条例は確認できず。「潤いのある町づくり条例」（1990年・旧湯布院町）で1,000㎡超の開発・高さ10m超の建築は事前協議・審議会諮問 | 区域によって旅館業が不可で新法民泊しか選べない場所がある（県由布保健部→市都市景観推進課に照会）。入湯税は4,000円以下100円／4,001円以上250円（2024年10月に150円→250円）。独自宿泊税は「早急に議論」とされるも条例案は未確認。県外資本の営業所設置が2026年に相次ぐ | 本店3者（しか商店・角田建設・感謝）＋営業所4（ヴェルデ湯布院事務所・谷川建設工業 由布営業所・リョウ・コーポレーション支店・HT湯布院） |
| 日田市・佐伯市 | 確認できず | 独自ルール未確認 | 日田2者（萬屋田村・セントラル都市開発）、佐伯1者（谷川建設工業） |
| 国東市・中津市（耶馬渓） | 確認できず | 古民家は県が旅館業（簡易宿所）のイメージで案内。簡易宿所でキッチン・洗濯機・浴槽があると水質汚濁防止法の届出（許可の60日以上前）。地元の管理業者ゼロで、新法で家主不在型を運営するなら大分市・別府市・県外業者の広域対応が前提 | 0者 |
| 自治体 | 状況 | 税額・時期 |
|---|---|---|
| 大分県 宿泊税（県全域） | 2026年6月26日 県議会可決・成立。総務大臣同意を前提に2027年1月導入予定（報道では早ければ1月下旬） | 1人1泊、宿泊料金（税抜・清掃代・寝具・入浴代・サービス料込み、食事・入湯税は除く）5,000円未満100円／5,000円以上2万円未満200円／2万円以上10万円未満500円／10万円以上2,000円。修学旅行免除。日をまたぐ6時間以上の利用も対象。民泊も課税対象。特別徴収義務者に報償金2.5%。税収の7割を市町村・3割を県に配分 |
| 県 システム改修補助 | 「宿泊税対応システム改修事業費補助金」申請期間2026年8月3日〜12月28日 | 上限200万円／施設、補助率10/10（旅館業・民泊事業者が対象） |
| 別府市 | 2025年2月に検討委員会を設置し2027年2月導入（一律100円・年約3.4億円）を目指していたが、県の全県導入を受け第5回委員会（2026年4月22日）が独自課税の見送りを全会一致で答申。長野市長も「県と一緒にやっていく」と表明 | —（県からの交付金が十分でない場合は独自導入すべきとの指摘を答申に付記） |
| 由布市 | 財源検討委員会は入湯税引上げを先行。新税は「早急に議論」とされるが独自宿泊税の条例案は未確認 | — |
| 大分市 | 独自宿泊税の動きは未確認（県税に一本化とみられる） | — |
| 入湯税・別府市 | 2019年4月1日引上げ後の税率。鉱泉浴場への入湯に課税。7泊8日以上の長期滞在は半額 | 宿泊料金等1,500〜2,000円：50円／2,001〜4,500円：100円／4,501〜6,000円：150円／6,001〜50,000円：250円／50,001円以上：500円（娯楽施設等の鉱泉浴場40円） |
| 入湯税・由布市 | 2024年10月1日宿泊分から引上げ。宿泊者は入湯したものとみなす。12歳未満非課税 | 宿泊料金（税別）4,000円以下100円／4,001円以上250円（150円→250円） |
| 入湯税・大分市 | 12歳未満、合計1,000円以下の共同浴場・公衆浴場利用者、連続5日以上の長期療養者は非課税 | 1人1日150円 |
温泉利用許可を受けて源泉を引いた民泊・貸別荘は入湯税の課税対象となる蓋然性が高いと考えられます（個別の取扱いは各市税務課に確認）。別府の高単価物件では2027年以降、1人1泊あたり宿泊税500円＋入湯税250〜500円が上乗せされ、湯布院の1泊10万円超の貸切宿では宿泊税2,000円＋入湯税250円です。OTA表示価格の内税・外税の設計と、特別徴収・申告の代行が代行業者の新しい付加価値になります。
出典：観光庁「民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめ」「住宅宿泊事業法の施行状況」「ゼロ日規制等について（技術的助言）」（2026年7月15日）、大分県「住宅宿泊事業法について」（2025年11月7日更新）「大分県宿泊税制度」「温泉利用許可の流れ」「公衆浴場営業許可」「民泊等に関する相談」、県由布保健部「民泊」（2026年4月1日更新）、由布市「潤いのある町づくり条例」「入湯税」「財源検討委員会」、別府市税条例・「入湯税」・「2023年別府市観光動態要覧」、大分市「入湯税」、日本経済新聞（2026年5月26日・6月）、TOS・OBS・読売新聞・大分合同新聞（2026年1月19日）、補助金ポータル（県システム改修補助）。
大分は大分市と別府市に登録業者が集まり、国東・中津はゼロという分布です。A：料金・サービス内容を確認できた会社、B：九州地方整備局の登録簿で照合できた県内の業者（受託内容は未確認）、C：全国系の三層。新法民泊が全体の1割程度のため、実務上は「簡易宿所の運営受託と宿泊税・入湯税の徴収事務を引き受けられるか」が選定基準になります。順位付けはしていません。
| 会社・サービス | 料金（公開情報） | 拠点・エリア | 管理業者登録 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| KYAKUDEN（客殿）当社 株式会社ADrim（東京都中央区） | 松10%／竹15%／梅20%（宿泊売上・税別）、初期費用0 | 大分は主要エリア外。松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・レポート）は遠隔対応可。現地対応は地場業者との組み合わせをご提案 | 国土交通大臣(01)第F06301号 | 自社物件を運営。OTA手数料まで全開示 |
| 別府鶴見民泊管理運営サービス 別府市鶴見 | 部分委託（メッセージ対応＋駆けつけ待機）15%〜／完全委託（清掃・ゲスト対応・駆けつけ込み）40%前後、清掃1回8,000円〜（契約制）。サブリース型（家賃支払い）も提示 | 別府市 | (01)第F03895号（照合済。登録簿の所在地〈鶴見3859-22〉と自社サイト〈鶴見1-21-3〉が異なるため契約前に確認） | 別府の地場の小規模管理業者。固定費は未確認 |
| 民泊パートナー大分 合同会社SOL COMODA | 完全成果報酬20%〜、月額固定費なし（清掃実費・OTA手数料・カード手数料は別途）。初期は通常約5.5万円相当（デザイン6.6万円〜・ハウスマニュアル5.5万円〜・撮影7.7万円〜と表記、期間限定で無料特典）。最低契約1年、1年以内の解約は違約金20万円 | 大分県全域（自社表示） | 管理業者登録番号は未確認 | 全国チェーンの県別サイト型。違約金条件は要確認 |
| テラスバ 株式会社テラスバ（大分市） | 未掲載（問い合わせ制） | 大分市・別府市を主軸に運用（自社表示） | (02)第F01280号（照合済・更新登録） | 県内で最も古い登録の一つ |
| エリア | 業者名（登録番号） | 注記 |
|---|---|---|
| 大分市（15者） | テラスバ（(02)F01280）、KOS（(01)F02487）、スペースプラス（(01)F02766）、フロンティア・プラス（(01)F02852）、日和コーポレーション（(01)F02853）、オフィスアリー（(01)F03763）、ヴェルデ（(01)F03805・湯布院事務所＋別府天間にグランヴェルデリゾート）、ジー・アール・シー（(01)F04140）、タカラ不動産（(01)F04217）、AICリゾート（(01)F04996）、FIVE STARS JAPAN（(01)F05205）、大分まるか（(01)F05337）、リニューステイ（(01)F05704）、ネクストコミュニケーションズ（(01)F05884）、個人1者 | 不動産・建設系の兼業が中心。ヴェルデは大分市・湯布院・別府の3拠点 |
| 別府市（7者） | 不動産エイト（(02)F01591）、ニューグロリアリゾート（(01)F03499）、別府鶴見民泊管理運営サービス（(01)F03895）、GNT／KMハウス別府（(01)F04474）、個人2者、宗教法人1者 | 個人登録・小規模な自主管理型が目立つ |
| 由布市（本店3＋営業所4） | しか商店（(01)F02679・湯布院町川上）、角田建設（(01)F04063・庄内町）、感謝（(01)F06359・湯布院町川南）／営業所：ヴェルデ湯布院事務所、谷川建設工業 由布営業所（本店佐伯・(02)F01899）、リョウ・コーポレーション 支店（本店福岡・(01)F05880・2026年5月登録）、HT湯布院（春田暁宇・本店福岡・(01)F06358・2026年9月登録） | 県外資本の営業所設置が2026年に相次ぐ。旅館業なら駆けつけ10分以内が目安で湯布院町内に拠点があるかが選定基準 |
| 日田市 | 萬屋田村（(01)F03633・前津江町）、セントラル都市開発（(01)F05587） | — |
| 国東市・中津市・宇佐市 | 該当なし | 古民家案件は大分市・別府市・県外業者の広域対応に頼らざるを得ない |
| 会社 | 料金 | 管理業者登録 | 大分での注記 |
|---|---|---|---|
| エアホスト | 15〜20%（外税）、設定費25,000円／件（公式） | 九州局簿に記載なし（本店所管局で照合） | 大分対応は未確認 |
| 民泊管理バンク | 初期5万円〜・月19,800円（比較サイト掲載値） | 未照合 | 管理業者の名義を最小限で受託する部分委託型。国東・中津など地場業者ゼロのエリアで法令対応に使いやすい（現地対応は別） |
| m2mHost／PQD／&Host／COMPASS STAY | 各社の全国料金（全国版参照） | 九州局簿に記載なし（未照合） | 大分での駆けつけ体制は未確認 |
出典：九州地方整備局「住宅宿泊管理業者登録簿」（2026年9月25日現在・全431件から県内分を抽出）、各社公式サイト、BizPato・unito（比較サイト掲載値：完全代行20〜35%・15〜30%、部分委託月19,800円〜）、くらしのマーケット（大分の民泊清掃 時給3,000〜5,000円：別府4,000〜5,000円・由布3,000円・大分市3,700円）。東京等に本店のある全国チェーンは関東地方整備局等に登録されるためこの登録簿には載らず、大分対応状況は未確認です。
| エリア・物件タイプ | 評価 | 理由 | 代行会社に求めること |
|---|---|---|---|
| 別府の温泉付き一戸建て・貸別荘 | ○（旅館業前提） | 宿泊客256.5万人（2024・2018年以降最多）、外国人45.2万人（韓国33%）。温泉利用許可＋入湯税250〜500円＋宿泊税。新法で運営できるのは随時居住の貸別荘のみで投資物件は簡易宿所が合理的 | 温泉法・入湯税・宿泊税の特別徴収。別府市内の登録業者（不動産エイト・別府鶴見等） |
| 湯布院の高級貸切宿 | ○（旅館業前提） | 1泊10万円超は宿泊税2,000円＋入湯税250円。旅館業は駆けつけ10分以内。1,000㎡超・高さ10m超は「潤いのある町づくり条例」の協議対象。区域によって旅館業不可＝新法のみの場所あり | 湯布院町内に拠点（しか商店・感謝・ヴェルデ湯布院事務所・県外系の支店）。高単価帯のゲスト対応 |
| 大分市の区分マンション | △〜○（規約次第） | 制限条例なしで180日フル、登録業者15者で選択肢が多い。ただし管理規約の民泊禁止条項があれば届出は事実上不可で、県は管理組合の誓約書を要求。市内の規約で禁止条項を置く割合は未確認 | 規約確認・誓約書取得。大分市の登録業者（テラスバ・KOS等） |
| 国東・日田・耶馬渓の古民家 | △ | 県は旅館業（簡易宿所）のイメージで案内。国東・中津に管理業者ゼロ、日田は2者のみ。新法の家主不在型は管理業者の確保が最大のボトルネック。空き家補助（別府30万円・由布最大100万円）は定住要件があり民泊専用には使いにくい | 広域対応の所要時間。部分委託型で名義を確保し現地対応を別手配する組み合わせ |
大分は当社の主要エリア（関東1都3県・熱海・北海道）の外です。別府・湯布院の温泉管理や駆けつけは現地拠点がないとできないため、当社は現地対応を県内の登録業者にお願いし、松プラン（リスティング・価格運用・多言語メッセージ・月次レポート）で数字の部分を担う組み合わせをご提案しています。熱海で宿泊税・入湯税の特別徴収を実務として扱っている経験をもとに、2027年1月の県宿泊税（100〜2,000円）と入湯税を織り込んだOTA価格設計、新法か簡易宿所かの制度選択、国東・耶馬渓のように委託先がないエリアでの運営設計を無料でお受けします。住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(01)第F06301号。
大分の物件について無料相談を予約（30分・オンライン）→ 相談だけでも構いません。他社の見積を持ち込んでいただいても大丈夫です。
大手資格学校での宅建講師の経験あり。不動産・マンション管理・許認可・資金計画の4分野の国家資格・認定資格を横断し、民泊の届出から管理規約・近隣調整・収支設計までを一体で監修。
当社は国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者として自社物件を運営しています。記事の内容は公開情報と実務経験に基づき、法令・条例は各自治体の公式資料で確認しています。運営代行会社として利害関係があるため、他社との比較では順位付けを行わず、公開情報のみを同じ軸で掲載しています。