「東京23区で民泊を始めたいけど、どの区が有利？」「住居専用地域だと営業できないの？」「区ごとの規制の違いが分からない」
東京23区は民泊の需要が最も高いエリアですが、区ごとの上乗せ条例で営業制限が大きく異なります。同じ東京でも、新宿区の商業地域なら年間180日フルで営業できる一方、中央区では全域で土日のみ（年間約100日）に制限されます。
この違いを知らずに物件を契約してしまうと、「家賃を払っているのに半分も営業できない」という事態になりかねません。実際に、規制を確認せずに物件を借りてしまい、想定の半分以下しか営業できなかったという失敗事例は珍しくありません。
この記事では、東京23区の民泊規制を区別に比較し、民泊に有利なエリアとその理由を解説します。物件選びの前に必ずお読みください。
上乗せ条例とは？
住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間180日以内の営業が認められていますが、各自治体は条例によりさらに厳しい制限を加えることができます。これを「上乗せ条例」と呼びます。
上乗せ条例で制限されるのは主に以下の2つです。
- 営業可能な期間：「住居専用地域では金〜日のみ」「全域で土日のみ」など
- 営業可能な区域：「住居専用地域では家主居住型のみ」「一部区域で全面禁止」など
上乗せ条例がない区では、法律通り年間180日フルで営業できます。一方、厳しい上乗せ条例がある区では、実質的に年間50〜100日程度しか営業できないこともあります。この差は収益に直結するため、物件選びにおいて最も重要な確認事項のひとつです。
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東京23区の規制一覧｜区別比較表
以下の表は、各区の住居専用地域と商業地域における民泊の営業制限をまとめたものです。
| 区名 | 規制レベル | 住居専用地域の制限 | 商業地域の制限 |
|---|---|---|---|
| 新宿区 | 一部制限 | 月〜木は営業不可（金正午〜日正午のみ） | 制限なし（180日） |
| 渋谷区 | 一部制限 | 金正午〜日正午のみ | 制限なし（180日） |
| 中央区 | 厳しい | 全域で土日のみ（金正午〜月正午） | 全域で土日のみ |
| 千代田区 | 厳しい | 家主居住型・管理者常駐型のみ | 条件付き |
| 港区 | 一部制限 | 特定の期間のみ営業制限あり | 制限なし（180日） |
| 目黒区 | 厳しい | 全域で土日のみ | 全域で土日のみ |
| 文京区 | 厳しい | 全域で禁止区域あり | 条件付き |
| 台東区 | 一部制限 | 一部制限あり | 制限なし（180日） |
| 墨田区 | 一部制限 | 週末のみ | 制限なし（180日） |
| 江東区 | 厳しい | 全域で週末のみ | 週末のみ |
| 品川区 | 一部制限 | 一部制限あり | 制限なし（180日） |
| 大田区 | 一部制限 | 住居専用地域で制限あり | 制限なし＋特区民泊可 |
| 世田谷区 | 厳しい | 全域で制限あり | 条件付き |
| 中野区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 杉並区 | 一部制限 | 一部制限あり | 制限なし（180日） |
| 豊島区 | 一部制限 | 一部制限あり | 制限なし（180日） |
| 北区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 荒川区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 板橋区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 練馬区 | 一部制限 | 一部制限あり | 制限なし（180日） |
| 足立区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 葛飾区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
| 江戸川区 | 制限なし | 上乗せ条例なし | 制限なし（180日） |
※条例は改正されることがあります。必ず各区の公式サイトで最新情報をご確認ください。上記は2026年3月時点の情報に基づいています。
規制レベル別の解説
「制限なし」の区（7区）
中野区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の7区は、上乗せ条例がなく、住居専用地域を含む全域で年間180日の営業が可能です。
これらの区は、新宿・渋谷・浅草といった観光の中心地からは少し離れていますが、家賃が安いため利回りが高くなる傾向があります。特に北区（赤羽・王子エリア）や荒川区（日暮里・西日暮里エリア）は、都心へのアクセスが良く、観光客にとっても利便性の高い立地です。
「規制が緩い＝需要がない」というわけではありません。下町の雰囲気や地元の商店街を好む外国人ゲストは多く、「本当の東京の暮らし」を体験できる物件として差別化できます。
「一部制限」の区（9区）
新宿区、渋谷区、港区、台東区、墨田区、品川区、大田区、杉並区、豊島区、練馬区は、住居専用地域では営業が制限されますが、商業地域では180日フルで営業可能です。
つまり、これらの区で民泊を始める場合は、商業地域の物件を選ぶことが非常に重要です。同じ新宿区でも、歌舞伎町（商業地域）なら180日営業できますが、落合（住居専用地域）では金〜日しか営業できません。
「厳しい」の区（6区）
中央区、千代田区、目黒区、文京区、江東区、世田谷区は、商業地域を含めて厳しい制限がかかっています。中央区と目黒区は全域で土日のみの営業に制限されており、年間の営業可能日数は実質100日程度です。
これらの区で民泊新法による営業は収益性が低くなりがちです。本格的に営業したい場合は、旅館業法の許可を取得して365日営業する方法を検討しましょう。旅館業法の許可であれば、上乗せ条例の制限は適用されません（ただし、用途地域の制限は別途あります）。
民泊におすすめの区ベスト5
需要の高さと規制の緩さを総合的に評価した、民泊を始めるのにおすすめの区をご紹介します。
1位：新宿区（商業地域）
東京で民泊届出数No.1のエリアです。商業地域なら180日フルで営業でき、外国人観光客の需要が最も高いです。新宿駅は1日の乗降客数が世界一で、歌舞伎町、新大久保、西新宿のホテル街と隣接しています。1LDKで月間売上30〜50万円が期待できますが、競合も多いため、リスティングの最適化とダイナミックプライシングが収益向上の鍵です。
2位：台東区（浅草・上野エリア）
浅草寺、スカイツリー、上野公園、アメ横など観光スポットが集中し、外国人旅行者に絶大な人気があります。商業地域では180日営業可能です。浅草エリアは稼働率が非常に高く、繁忙期には1泊3万円以上の単価も珍しくありません。和風テイストの内装にすると、外国人ゲストからの評価が特に高くなります。
3位：大田区
羽田空港最寄りの区で、特区民泊制度が利用可能です。特区民泊なら180日制限なしで365日営業できます（ただし2泊3日以上の制限あり）。空港利用者の前後泊需要が安定しており、出張やトランジットのビジネス客も取り込めます。蒲田・大森エリアは家賃も比較的安く、利回りが高い傾向があります。
4位：豊島区（池袋エリア）
池袋は新宿に次ぐターミナル駅で、特にアジア系の観光客に人気のエリアです。商業地域では180日営業可能で、新宿区より物件の家賃が1〜2割程度安いため、利回りが良い傾向があります。サンシャインシティや東京芸術劇場など、観光・エンタメ施設も充実しています。
5位：荒川区・北区・葛飾区
上乗せ条例がなく、住居専用地域を含む全域で180日フルで営業可能な区です。家賃が安いため初期費用を抑えられ、利回りが高くなる傾向があります。日暮里は成田空港へのアクセスが良く（京成スカイライナーで36分）、外国人旅行者の需要が見込めます。赤羽は飲み屋街が有名で、「ディープな東京」を求める外国人ゲストに人気です。
用途地域の確認方法
物件が住居専用地域か商業地域かは、各区の都市計画情報システムで確認できます。確認方法は以下の通りです。
- 「○○区 都市計画 用途地域」でWeb検索
- 各区の都市計画情報マップが表示される
- 物件の住所を入力すると、用途地域が地図上に表示される
用途地域の種類は色分けされており、住居専用地域は緑系、商業地域はピンク〜赤系で表示されるのが一般的です。不明な場合は区の都市計画課に電話で問い合わせると、住所を伝えるだけで用途地域を教えてもらえます。
物件を検討する際は、不動産会社に「この物件の用途地域は何ですか？民泊は可能ですか？」と事前に確認しましょう。不動産会社側も用途地域は把握しているため、すぐに回答してもらえます。
規制が厳しい区で民泊をする方法
中央区や目黒区など規制が厳しい区でも、以下の方法で民泊を営業することは可能です。
1. 旅館業法の許可を取得する
旅館業法の許可を取得すれば、上乗せ条例の制限は適用されず、365日営業が可能です。ただし、用途地域の制限（住居専用地域では営業不可）は別途あります。許可取得の費用と手間はかかりますが、365日営業できれば収益性は大幅に向上します。
2. マンスリーマンション・ウィークリーマンションとして運営する
30日以上の賃貸契約として運営すれば、民泊新法や旅館業法の適用を受けません。長期滞在需要のあるエリア（ビジネス街、大学近辺）であれば、安定した収益が見込めます。
エリア別の収益性比較
規制の緩さだけでなく、需要と家賃のバランスも考慮した収益性の比較です。
| エリア | 1LDKの家賃目安 | 平均宿泊単価 | 平均稼働率 | 月間売上目安 | 営業可能日数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿区（商業地域） | 15〜20万円 | 15,000〜25,000円 | 70〜85% | 30〜50万円 | 180日 |
| 台東区（浅草） | 12〜18万円 | 12,000〜22,000円 | 75〜90% | 25〜45万円 | 180日 |
| 大田区（蒲田） | 10〜14万円 | 8,000〜15,000円 | 65〜80% | 18〜30万円 | 365日（特区） |
| 豊島区（池袋） | 12〜16万円 | 10,000〜18,000円 | 65〜80% | 22〜35万円 | 180日 |
| 北区（赤羽） | 8〜12万円 | 7,000〜12,000円 | 55〜70% | 12〜22万円 | 180日 |
| 中央区（銀座近辺） | 18〜25万円 | 18,000〜30,000円 | 70〜85% | 15〜25万円 | 約100日（土日のみ） |
注目すべきは中央区のケースです。宿泊単価は23区で最も高い水準ですが、営業日数が年間約100日に制限されるため、月間売上は新宿区より低くなります。さらに家賃は23区トップクラスなので、利回りで見ると大幅に不利です。
一方、北区（赤羽エリア）は宿泊単価こそ低いものの、家賃が安く規制もないため、利回りで見ると非常に優秀です。売上額よりも「売上−経費＝利益」で判断することが重要です。
物件選びで失敗しないための3つのチェックポイント
1. 用途地域を必ず確認する
同じ区内でも住所によって用途地域が異なります。「新宿区だから大丈夫」ではなく、物件ごとに用途地域を確認してください。不動産会社に「民泊目的で借りたい」と伝えれば、用途地域と管理規約の両方を確認してもらえます。
2. マンションの管理規約を確認する
用途地域の規制をクリアしていても、マンションの管理規約で民泊が禁止されている場合は営業できません。2018年の民泊新法施行後、多くのマンションで民泊禁止の規約改正が行われました。管理規約に「住宅宿泊事業を禁止する」という文言がないか、必ず確認してください。
3. 近隣の民泊密度を調べる
同じエリアに民泊が密集していると、近隣住民の民泊に対する感情が悪化している場合があります。Airbnbの地図検索で、検討物件の周辺にどの程度の民泊があるかを確認しましょう。密集地域では苦情リスクが高まるため、競合の少ないエリアを選ぶのもひとつの戦略です。
よくある質問
Q. 上乗せ条例は今後緩和される可能性はありますか？
観光需要の増加に伴い、一部の自治体では規制緩和の議論が始まっています。ただし、住民の反対も根強いため、大幅な緩和は当面期待しにくい状況です。最新の動向は各区の公式サイトや条例改正のパブリックコメントを確認しましょう。
Q. 届出先はどこですか？
東京23区の場合、届出先は各区の保健所（または保健センター）です。オンラインでの届出も可能で、「民泊制度運営システム」から手続きできます。
まとめ
東京23区で民泊を始める際は、物件の所在区と用途地域の確認が最優先です。上乗せ条例がない区（中野区、北区、荒川区など7区）なら全域で180日営業可能、一部制限の区（新宿区、台東区など）は商業地域の物件を選べば180日営業可能です。
規制が厳しい区でも旅館業法の許可を取得すれば365日営業が可能ですので、長期的な収益を考える場合は許可取得も視野に入れましょう。
民泊運営のご相談はKYAKUDENへ
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