【徹底比較】民泊運営代行会社の選び方｜サービス内容・費用・選定ポイント

「民泊を始めたいけど、運営する時間がない…」「運営代行って実際どうなの？」「どの会社を選べばいいかわからない…」

そんな方におすすめなのが民泊運営代行サービスです。プロに運営を任せることで、手間をかけずに民泊収益を得ることができます。

実際に、KYAKUDENで運営代行を利用しているオーナーの約60%はサラリーマン。本業が忙しくても、月5〜15万円の副収入を得ています。

ただし、運営代行会社の選び方を間違えると「思ったより稼げない」「対応が悪い」「連絡が取れない」といったトラブルになることも。この記事では、失敗しない運営代行会社の選び方を徹底解説します。

民泊運営代行とは

まずは、民泊運営代行の基本を理解しましょう。

運営代行の定義

民泊運営代行とは、民泊運営に必要な業務を専門会社に委託するサービスです。オーナーは物件を所有するだけで、運営はすべてプロに任せることができます。

「運営代行」と「管理業者」は似ていますが、厳密には異なります。

• 運営代行：予約管理、ゲスト対応、清掃手配など、運営業務全般を代行
• 管理業者（住宅宿泊管理業者）：民泊新法で定められた法定の管理業務を行う（国土交通大臣の登録が必要）

多くの運営代行会社は、住宅宿泊管理業者の登録も受けており、両方のサービスを提供しています。

運営代行のサービス内容

運営代行会社が提供する主なサービスは以下の通りです。

サービス	内容
リスティング作成	プロカメラマンによる物件撮影、SEO最適化された説明文作成、OTA掲載
価格設定	AIダイナミックプライシング、競合分析、イベント・季節連動の価格調整
予約管理	複数OTAの予約一元管理、ダブルブッキング防止、カレンダー同期
ゲスト対応	24時間多言語対応、問い合わせ対応、チェックイン案内
清掃管理	清掃手配、品質チェック、リネン交換、消耗品補充
緊急対応	設備トラブル対応、近隣クレーム対応、鍵紛失対応
収益管理	月次レポート、改善提案、収益分析ダッシュボード
法令対応	届出サポート、定期報告の代行、180日カウント管理

運営代行を使うメリット

• 時間の節約：運営業務を全て任せられるので、本業に集中できる
• プロのノウハウ：リスティング最適化、価格設定など、専門知識を活用できる
• 多言語対応：外国人ゲストへの対応も安心
• トラブル対応：緊急時も24時間対応してもらえる
• 収益最大化：ダイナミックプライシングで稼働率・単価を最適化

費用相場と料金体系

運営代行会社を選ぶ際、最も気になるのが費用でしょう。ここでは、料金体系の種類と相場を解説します。

料金体系の種類

料金体系	相場	特徴	向いている人
売上連動型	15〜25%	売上がないと費用ゼロ	初心者、リスクを抑えたい人
固定費型	月3〜10万円	売上が高いほど割安に	高収益物件のオーナー
ハイブリッド型	固定費+売上%	両方の特徴を持つ	中〜上級者

売上連動型の計算例

月間売上	手数料率20%の場合	オーナー取り分
30万円	6万円	24万円
50万円	10万円	40万円
80万円	16万円	64万円

※ 上記は運営代行費のみ。別途、清掃費やOTA手数料がかかります。

清掃費は別途かかる？

多くの運営代行会社では、清掃費は別途です。1回あたり3,000〜8,000円が相場で、物件の広さによって変わります。

物件タイプ	清掃費の目安
1K・1R	3,000〜4,000円
1LDK	4,000〜5,500円
2LDK	5,500〜7,000円
3LDK以上	7,000〜10,000円

清掃費はゲストから「清掃料金」として徴収するのが一般的です。代行手数料に清掃費が含まれているかどうかは、契約前に必ず確認してください。

その他の費用

代行手数料以外にかかる可能性のある費用：

• 初期費用：0〜10万円（写真撮影、リスティング作成など）
• システム利用料：月0〜5,000円
• 消耗品実費：アメニティ、トイレットペーパーなど
• 緊急駆けつけ費用：1回5,000〜10,000円（別途請求の場合）

「手数料15%」と安く見えても、その他の費用が高いケースもあります。総額でいくらかかるか、必ず確認しましょう。

失敗しない運営代行会社の選び方【5つのポイント】

ここからが本題です。失敗しない運営代行会社の選び方を5つのポイントで解説します。

ポイント1：実績と評判を確認する

運営代行会社を選ぶ際、最も重要なのが実績です。以下の点をチェックしましょう。

• 運営物件数：100件以上が目安。少なすぎると経験不足の可能性
• 運営年数：3年以上が目安。長く続いている会社は信頼できる
• 口コミ・評判：Google、SNS、比較サイトで評判を確認
• 平均稼働率・ADR：公開している会社を選ぶ（数字を出せる会社は自信がある）
• 対応エリア：物件所在地で実績があるか確認

ポイント2：サービス内容を詳細に確認する

「完全代行」「フルサポート」と謳っていても、会社によってサービス範囲は異なります。以下の点を確認しましょう。

• 清掃は含まれるか？：別途なのか、込みなのか
• 24時間対応か？：夜間・早朝のトラブルにも対応してもらえるか
• 多言語対応しているか？：最低でも英語・中国語は必須
• 緊急時の駆けつけ対応はあるか？：物件への駆けつけ時間も確認
• レポートの頻度は？：月1回が標準、週次レポートがあるとなお良い
• 価格調整の方法は？：AIダイナミックプライシングを使っているか

ポイント3：料金体系が明確か確認する

料金に関するトラブルは非常に多いです。以下の点を明確にしておきましょう。

• 手数料の計算方法：売上の何%か、何を売上とするか
• 手数料以外の費用：初期費用、システム利用料など
• 清掃費の扱い：別途か、込みか
• 消耗品費の扱い：実費精算か、込みか
• 解約条件：違約金の有無、解約予告期間
• 最低契約期間：あるか、ないか

契約前に、必ず見積書をもらい、総額でいくらかかるかを確認してください。

ポイント4：担当者との相性を確認する

運営代行は長期間の付き合いになります。担当者との相性は非常に重要です。

• 質問への回答は丁寧か？：専門用語をわかりやすく説明してくれるか
• レスポンスは早いか？：問い合わせへの返信速度をチェック
• 提案力はあるか？：収益アップのための提案をしてくれるか
• 誠実か？：メリットだけでなく、デメリットも説明してくれるか

契約前の無料相談で、以下の質問をしてみましょう。

• 「この物件で、どのくらいの収益が見込めますか？」
• 「御社の強みは何ですか？」
• 「過去にトラブルはありましたか？どう対応しましたか？」
• 「解約するオーナーはどのくらいいますか？理由は何ですか？」

これらの質問に誠実に答えてくれる会社は信頼できます。

ポイント5：実際のレポートを見せてもらう

月次レポートの質は、運営代行会社の実力を表します。サンプルを見せてもらい、以下の項目が含まれているか確認しましょう。

• 売上・稼働率・ADRの推移：グラフで視覚化されていると見やすい
• 競合との比較：周辺の競合物件とのパフォーマンス比較
• レビュー分析：ゲストからの評価とコメント
• 改善提案：収益アップのための具体的な提案
• 来月の見通し：予約状況と予測

レポートが「数字の羅列」だけの会社は要注意。分析と提案がある会社を選びましょう。

運営代行を使うべき人・使わなくていい人

運営代行は全員に必要なわけではありません。あなたに合っているかどうか、確認しましょう。

運営代行を使うべき人

• 本業が忙しいサラリーマン・経営者：平日の対応ができない人
• 遠方に物件を持つオーナー：すぐに駆けつけられない人
• 複数物件を運営する人：自分一人では管理しきれない人
• 民泊初心者でノウハウがない人：何から始めればいいかわからない人
• 外国人対応に不安がある人：英語や中国語ができない人
• トラブル対応が苦手な人：クレーム対応などにストレスを感じる人

運営代行を使わなくていい人

• 時間に余裕があり自分で運営したい人：民泊運営を楽しみたい人
• 物件の近くに住んでいて対応できる人：すぐに駆けつけられる人
• コストを最小限に抑えたい人：手数料を払いたくない人
• 語学に自信がある人：外国人対応ができる人

運営代行会社選びでよくある失敗

実際にあった失敗事例を紹介します。同じ失敗をしないよう、参考にしてください。

失敗例1：手数料の安さだけで選んだ

「手数料10%」と安い会社を選んだが、清掃費が高かったり、対応が遅かったりして、結局収益が上がらなかった。

→ 総額でいくらかかるか、サービス内容は十分か、確認しましょう。

失敗例2：大手だから安心と思った

大手の運営代行会社を選んだが、担当者がコロコロ変わり、物件のことを理解してもらえなかった。

→ 会社の規模より、担当者との相性を重視しましょう。

失敗例3：契約内容を確認しなかった

解約しようとしたら、3ヶ月前の予告が必要で、違約金も発生した。

→ 解約条件は必ず確認しましょう。

KYAKUDENの運営代行サービス

KYAKUDENは、デジタルマーケティング会社ADrimが運営する民泊運営代行サービスです。

KYAKUDENの強み

• OTA検索順位の最適化：Airbnb・Booking.comのアルゴリズムを攻略し、予約に繋がるリスティングを作成
• AIダイナミックプライシング：競合・イベント・季節を加味した自動価格調整で収益最大化
• データドリブン競合分析：独自ダッシュボードで競合物件を徹底分析
• 24時間多言語対応：英語・中国語・韓国語に対応
• 住宅宿泊管理業者の登録：家主不在型でも安心

料金プラン

プラン	手数料	内容
松（ライト）	売上の10%〜	基本的な運営代行
竹（スタンダード）	売上の15%〜	清掃手配・24時間対応込み
梅（プレミアム）	売上の20%〜	SNS集客・自社予約サイト構築込み

まずは無料相談で、物件の収益シミュレーションを作成いたします。

まとめ

運営代行会社選びのポイントをまとめます。

• 運営代行を使えば手間なく民泊収益を得られる
• 費用は売上の15〜25%が相場（清掃費は別途のことが多い）
• 初心者には売上連動型がおすすめ
• 実績・サービス内容・料金・担当者の対応を比較して選ぶ
• 契約前にレポートサンプルを確認する
• 解約条件も必ず確認する

信頼できる運営代行会社と組んで、民泊を成功させましょう。まずは民泊収支シミュレーターで、代行費用を含めた収益を計算してみてください。