【2026年版】民泊新法とは？180日ルール・届出方法・罰則を図解で解説

「民泊を始めたいけど、法律がよくわからない…」「180日ルールって具体的にどうカウントするの？」「届出をしないとどうなる？」

民泊を合法的に運営するためには、民泊新法（住宅宿泊事業法）の理解が必須です。2018年6月15日に施行されたこの法律は、届出を行えば誰でも合法的に民泊を始められる制度を作りました。一方で、届出をせずに運営すると6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金という重い罰則があります。

この記事では、民泊新法の基本から、180日ルールの正確なカウント方法、届出手続きの流れ、自治体の上乗せ条例、旅館業法・特区民泊との違い、罰則の詳細まで、2026年最新の情報で網羅的に解説します。

民泊新法（住宅宿泊事業法）とは

民泊新法は、正式名称を「住宅宿泊事業法」といい、2018年6月15日に施行された法律です。この法律の施行前は、宿泊サービスを提供するには旅館業法の許可が必要でした。しかし、Airbnbなどの普及により届出も許可もなく民泊を行う「違法民泊」が急増したため、合法的に民泊を行える新たな枠組みとして制定されました。

民泊新法の3つの目的

• 急増する訪日外国人旅行者への宿泊施設の確保：ホテル・旅館だけでは足りない宿泊需要への対応
• 違法民泊の排除と適正な運営の確保：届出制により行政が民泊を把握・管理できる仕組みの構築
• 近隣住民の生活環境の保全：騒音・ゴミ・安全面でのルールの明確化

民泊新法施行前の問題

2018年以前は、民泊を行うには旅館業法の許可が必要でしたが、取得のハードルが高く、多くの「違法民泊」が横行していました。当時のAirbnbの掲載物件の約8割が違法という調査結果もあり、社会問題となっていました。

民泊新法により、届出制という簡易な手続きで合法的に民泊を始められるようになり、この問題は大幅に改善されました。現在は、届出番号がないとAirbnbなどのOTAに掲載できない仕組みになっています。

民泊新法で定められた3つの事業者

民泊新法では、民泊に関わる事業者を以下の3つに分類し、それぞれに規制を設けています。

事業者の種類	役割	届出・登録
住宅宿泊事業者	民泊の運営を行うオーナー（ホスト）	都道府県知事等への届出
住宅宿泊管理業者	家主不在型の民泊の管理を受託する業者	国土交通大臣への登録
住宅宿泊仲介業者	Airbnb等のプラットフォーム運営者	観光庁長官への登録

個人オーナーが最も関係するのは「住宅宿泊事業者」としての届出です。自分が物件に住んでいない「家主不在型」の場合は、国土交通大臣に登録された住宅宿泊管理業者への管理委託が義務づけられています。

民泊新法の適用条件

民泊新法は、以下の条件を満たす「住宅」で民泊を行う場合に適用されます。

• 台所、浴室、トイレ、洗面設備がある
• 現に人の生活の本拠として使用されている、または使用されていた家屋
• 入居者の募集が行われている家屋

つまり、普通の住宅であれば民泊新法の対象となります。オフィスビルや倉庫などは対象外です。

3つの民泊許可形態の比較

日本で合法的に民泊を運営するには、以下の3つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、自分に合った形態を選びましょう。

項目	民泊新法	旅館業法（簡易宿所）	特区民泊
営業日数	年間180日まで	365日（制限なし）	365日（制限なし）
手続き	届出（書類が揃えば受理）	許可（審査あり）	認定（審査あり）
最低宿泊日数	制限なし	制限なし	2泊3日以上
対象エリア	全国	用途地域の制限あり	特区のみ（大田区・大阪等）
初期費用	0〜50万円	30〜200万円以上	10〜100万円
手続き期間	2週間〜1ヶ月	1〜6ヶ月	1〜3ヶ月
消防設備	家主居住型は緩和あり	厳格	厳格
おすすめの方	初心者・副業・小規模	本格ビジネス・専業	特区エリアの方

どれを選ぶべき？

• 初心者・副業 → 民泊新法（手続きが簡単、リスクが低い）
• 本格的に稼ぎたい → 旅館業法（365日営業で収益最大化）
• 大阪・大田区の物件 → 特区民泊（旅館業法より手続きが簡単）

まずは民泊新法で始めて、軌道に乗ったら旅館業法への切り替えを検討するのがおすすめです。

180日ルールの詳細

民泊新法の最大の特徴であり、最大の制約が「年間180日」の営業日数制限です。このルールを正確に理解していないと、知らないうちに180日を超過してしまい、業務停止命令を受けるリスクがあります。

180日のカウント方法

• カウント期間：毎年4月1日〜翌年3月31日
• 1日のカウント：正午〜翌日正午を1泊としてカウント
• 人数に関係なく、宿泊があれば1日としてカウント
• 同じ日に複数の予約があっても1日

180日の具体例

チェックイン	チェックアウト	カウント日数
4/1 15:00	4/2 10:00	1日
4/1 15:00	4/3 10:00	2日
4/1 15:00	4/5 10:00	4日

180日を超えるとどうなる？

180日を超えて営業した場合、自治体から業務改善命令が出されます。従わなければ業務停止命令、さらには届出の取消しに至ります。意図的に超過した場合は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となる可能性もあります。

日数管理は非常に重要です。Airbnbには営業日数をカウントする機能がありますが、複数のOTAを利用している場合は自分で集計する必要があります。スプレッドシートなどで管理し、150日を超えた時点で今後のスケジュールを慎重に計画しましょう。

180日制限への対策

180日制限を回避したい場合、以下の方法があります。

• 旅館業法の許可を取得：365日営業可能になる。民泊新法で実績を積んでから切り替えるのが一般的
• マンスリー賃貸との併用：民泊ができない期間はマンスリーマンション（30日以上の賃貸契約）として運用し、年間を通じて収益を確保
• 複数物件の運営：物件ごとに180日なので、複数運営で収益を確保。ただし物件ごとに届出が必要

自治体による上乗せ規制（重要！）

多くの自治体では、民泊新法の180日よりさらに厳しい「上乗せ規制」を設けています。物件を探す前に必ず確認してください。

上乗せ規制の主な内容

• 営業可能な曜日の制限：「住居専用地域では金〜日のみ」「全域で週末のみ」など
• 営業可能なエリアの制限：「住居専用地域では家主居住型のみ」「学校周辺は禁止」など
• 営業日数のさらなる制限：180日よりも少ない日数に制限

主要都市の上乗せ規制の例

自治体	上乗せ規制の内容	実質営業可能日数
東京都新宿区	住居専用地域は週末のみ（金曜正午〜日曜正午）	約100日（住専）/ 180日（商業）
東京都中央区	全域で金正午〜月正午のみ	約100日
東京都渋谷区	住居専用地域は週末のみ	約100日（住専）/ 180日（商業）
京都市	住居専用地域は1〜2月、3月の閑散期のみ	約60日（住専）
大阪市	上乗せ条例なし	180日
軽井沢町	民泊全面禁止	0日

※ 規制は随時変更されます。物件を契約する前に、必ず最新の上乗せ規制を確認しましょう。規制が厳しいエリアでは、思ったほど収益が上がらない可能性があります。

全国80自治体の上乗せ条例は「民泊上乗せ条例一覧ツール」で確認できます。東京23区の詳細は「東京23区の民泊規制まとめ」をご覧ください。

届出の方法【実践ガイド】

ここからは、実際に届出を行う方法を解説します。

届出先

物件所在地の都道府県知事（または政令市・中核市の長）に届出を行います。東京23区の場合は各区に届出します。例えば、新宿区の物件なら新宿区の保健所が窓口です。

届出に必要な書類

書類	取得先	費用
住宅宿泊事業届出書	民泊制度運営システムまたは自治体窓口	無料
住民票の写し	市区町村窓口	約300円
欠格事由に該当しない旨の誓約書	自身で作成	無料
住宅の図面（間取り図）	自身で作成または業者に依頼	無料〜数万円
住宅の登記事項証明書	法務局	約600円
消防法令適合通知書	管轄の消防署	無料（設備設置費は別途）
転貸承諾書（賃貸の場合）	物件オーナーから取得	無料
管理規約の写し（マンションの場合）	管理組合から取得	無料

届出の流れ｜5ステップ

1. 事前相談：管轄の自治体窓口で上乗せ条例や必要書類を確認（1日）
2. 消防署への相談・設備設置：必要な消防設備を確認し、設置後に検査を受ける（2〜4週間）
3. 必要書類の収集：住民票、登記事項証明書、図面、転貸承諾書などを準備（1〜2週間）
4. 届出の提出：民泊制度運営システム（オンライン）または窓口で提出
5. 届出番号の交付・営業開始：届出が受理されると届出番号が付与される（数日〜2週間）

スムーズに進めば2週間〜1ヶ月程度で届出番号が交付されます。消防設備の設置が最も時間がかかるポイントなので、早めに消防署に相談しましょう。

届出費用の目安

項目	費用
届出手数料	無料
登記事項証明書	600円
住民票	300円
消防設備（必要な場合）	1〜5万円
行政書士に依頼する場合	5〜15万円

詳しい届出手順は「民泊の届出・許可申請の方法｜必要書類から費用まで解説」をご覧ください。開業届の書き方は「民泊の開業届・届出の出し方」で解説しています。

家主居住型と家主不在型の違い

民泊新法では、オーナーの居住状況によって「家主居住型」と「家主不在型」に分類され、それぞれ異なるルールが適用されます。

項目	家主居住型	家主不在型
オーナーの居住	物件に住んでいる	物件に住んでいない
管理業者への委託	不要（自分で管理可能）	住宅宿泊管理業者への委託が必須
消防設備	住宅用火災警報器でOKの場合あり	自動火災報知設備等が必要な場合あり
初期費用	低い	管理業者への委託費が追加
上乗せ条例での扱い	緩和される場合あり	制限が厳しい場合あり

副業で民泊を始める方のほとんどは「家主不在型」に該当します。住宅宿泊管理業者への委託費（売上の20%前後が相場）がかかりますが、ゲスト対応や清掃などの実務をすべて任せられるため、本業に支障なく運営できます。

KYAKUDENは住宅宿泊管理業者の登録を受けているため、家主不在型の民泊でも安心してお任せいただけます。

民泊新法で守るべき運営ルール

届出が受理された後も、以下のルールを継続的に守る必要があります。

宿泊者に関するルール

• 宿泊者名簿の作成・保管：氏名、住所、職業、国籍（外国人の場合はパスポート番号）を記録し、3年間保管
• 外国人ゲストのパスポート確認：国籍、旅券番号の確認が義務
• ハウスルールの周知：騒音防止、ゴミ出し方法、火災時の避難経路を多言語で案内

近隣住民への配慮

• 苦情対応体制の整備：近隣住民からの苦情に迅速に対応できる連絡先を確保
• 標識の掲示：届出番号を記載した標識を施設の見やすい場所に掲示
• 騒音・ゴミの管理：ゲストに対するルールの事前説明と、問題発生時の迅速な対応

行政への報告義務

2ヶ月ごとに、宿泊日数・宿泊者数・国籍別人数などを自治体に報告する義務があります。報告は「民泊制度運営システム」からオンラインで行えます。報告期限は偶数月の15日です（例：2〜3月分は4月15日まで）。未提出は30万円以下の罰金の対象です。

罰則について

民泊新法に違反した場合、以下の罰則があります。無届け営業は厳しく取り締まられているため、絶対に避けてください。

違反内容	罰則
無届け営業	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
虚偽の届出	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
業務改善命令への違反	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
180日超過の営業	業務改善命令→業務停止命令→届出取消
標識の未掲示	30万円以下の罰金
定期報告の未提出	30万円以下の罰金
宿泊者名簿の不備	30万円以下の罰金

実際の摘発事例

• 2019年：大阪市で無届け民泊を運営していた男性が逮捕
• 2020年：東京都で虚偽の届出をした事業者に業務停止命令
• 2023年：複数の無届け物件を運営していた業者に罰金刑

「バレないだろう」という考えは危険です。自治体は定期的に調査を行っており、近隣住民からの通報もあります。Airbnb等のOTAでも届出番号がないと掲載できない仕組みになっています。

よくある質問

Q. 民泊新法の届出は無料ですか？

はい、届出自体は無料です。ただし、住民票や登記事項証明書の取得費用（数百円〜）、消防設備の設置費用（0〜50万円）が別途かかります。行政書士に届出手続きを依頼する場合は5〜15万円が相場です。

Q. 賃貸物件でも民泊はできますか？

物件オーナー（大家さん）の書面による転貸承諾があれば可能です。転貸承諾書は届出時の提出書類のひとつです。なお、マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されていないことも確認が必要です。

Q. 届出番号はいつ届きますか？

書類に不備がなければ、届出から数日〜2週間程度で届出番号が交付されます。届出番号がないとOTAに掲載できないため、余裕を持ったスケジュールで手続きを進めましょう。

Q. 180日制限でどれくらい稼げますか？

物件の立地やタイプにもよりますが、都心1LDKの場合で年間売上200〜400万円、利益ベースで60〜150万円が目安です。収支シミュレーターで具体的に試算できます。

まとめ

民泊新法のポイントをまとめます。

• 民泊新法は届出制で、誰でも合法的に民泊を始められる
• 年間営業日数は180日まで（自治体により上乗せ規制あり）
• 届出には消防法令適合通知書が必要
• 家主不在型は管理業者への委託が必須
• 無届け営業は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
• 本格的に稼ぎたい場合は旅館業法を検討

法律を守って、安全に民泊を運営しましょう。まずは民泊収支シミュレーターで、180日制限での収益を確認してみてください。